Бухгалтерия застройщика работающего с финансовым учреждением, открывшим ФФС или ФОН
Очень неоднозначная тема у которой на сегодняшний день нет прямого ответа как правильно отражать в бухгалтерии операции по строительству объекта жилой недвижимости, как правильно ставить на валовые доходы и валовые расходы суммы проходящие по таким операциям. Если условно бухгалтеров разделить на 4 группы (1.бухгалтер-супертрус, 2.бухгалтер-трус, 3.бухгалтер –стандарт, 4.бухгалтер-креативщик), то моя позиция по этому вопросу совпадает с позицией бухгалтера-стандарт.
Суть вопроса: Застройщик имеет Договор о сооружении объекта строительства (№1) с финансовым учреждением, по этому Договору финансовое учреждение является заказчиком, а Застройщик является исполнителем по организации строительства объекта. Застройщик имеет Генподрядный договор с генеральным подрядчиком (№2) по которому он является заказчиком строительства, а генподрядчик исполнителем. Денежные средства поступают от Финансового учреждения на Застройщика по договору №1 и уходят в стройку от Застройщика на Генподрядчика по договору №2. Рассмотрим налоговые последствия Застройщика при выполнении таких операций и поведение бухгалтеров всех 4 групп.
Сначала хотелось бы отметить, что налоговое законодательство формировалось гораздо раньше, чем кредитно-финансовые механизмы финансирования строительства и ничего не подозревало о том, что в будущем, у строительства может возникнуть два последовательно расположенных друг за другом заказчика строительного объекта, выполняющих его финансирование. Соответственно ничего особенного о налоговых последствиях Застройщика при такой расстановке заказчиков в законодательстве не упоминается. Законодательство по финансово кредитным механизмам внесло изменения, которые касаются финансового учреждения, а про Застройщика никто не вспомнил, считая, что он должен работать по стандарту, как и ранее. Но при этом налоговая разъяснила, что договор №1 это договор, который относится к категории подрядных договоров, а по сему средства поступающих на Застройщика по Договору № 1 являются валовыми доходами ( далее ВД) Застройщика и этим разъяснением налоговая зарыла «большую тухлую собаку с тонной тротила на брюхе в строительный бизнес жилой недвижимости». Вот не сделала бы она этого, вот сказала бы, что договор № 1 похож по своей сути на кредитный договор и поступление средств не является валовыми доходами, вот тогда бы все стыковалось на все 100%
ВНИМАНИЕ!!! ЕСЛИ ЭТУ СТАТЬЮ ПРОЧИТАЕТ ЧЕЛОВЕК СИЛЬНЫЙ МИРА НАЛОГОВИКОВ, КОТОРЫЙ В СОСТОЯНИИ ВКЛЮЧИТЬ МОЗГИ СВОИМ СОТРУДНИКАМ, ПРОРАБОТАТЬ ЭТОТ ВОПРОС И ВНЕСТИ СООТВЕТСТВУЮЩИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ, Я ГОТОВ ПОУЧАВСТВОВАТЬ В ЭТОМ ПРОЦЕССЕ И ПОДНЯТЬ НАРОДНЫЕ МАССЫ НА ЗАЩИТУ ЗАСТРОЙЩИКОВ!!
А пока чуда не случилось, вернемся к нашим проблемам. Итак, если в одном налоговом периоде Застройщик принял средства финансового учреждения (далее Управителя) по дог. №1 и не отправил их на Генподрядчика по дог. № 2 , то будьте добры, 25% от поступлений налог на прибыль и 20% НДС заплатите. Соответственно себестоимость строительства резко возрастает, а доверителям Управителя объясняйте, что вы работали по закону, потому больше трети их средств пошла в бюджет станы, а не в стройку. Если же Застройщик «с мозгами дружит», в налоговом периоде регулирует суммы поступлений от Управителя и суммы платежей на Генподрядчика, то мы сталкиваемся с рядом новых проблем, о которых сейчас пойдет речь.
К сожалению, статьи налогового законодательства, в которой четко и понятно было бы изложено, что Застройщик, суммы средств, отправленные на Генподрядчика, может поставить на валовые расходы (далее ВР) - НЕТ! В стандарте, налоговое законодательство понимает, что Застройщик ведет капитальное строительство за счет собственных средств уже очищенных от налогов или за счет заемных средств – кредитных ресурсов и в этих случаях законодательство подразумевает, что в процессе строительства ни ВД ни ВР у Застройщика не возникает до момента ввода в эксплуатация основных фондов. Страх Бухгалтера, что ему не признают валовые расходы при проверке, заставляет его не спать спокойно по ночам на протяжении всего строительства потому бухгалтер пытается придумать, как же отражать в учете капитальное строительство, чтобы не попасть в эту ситуацию. Решение лежит на поверхности - не отражать капитальное строительство на 15 счете, а отражать производство товара в виде дома состоящего из квартир, паркингов и других объектов инвестирования на 23 счете считая, что незавершенное строительство и есть незавершенное производство товара которое будет продано и работать так же как работает генподрядная организация –закрыла объем работ, поставила на валовые расходы и спит спокойно. Но не тут то было, если пойти по этому пути возникает новая проблема - п.5.9. закона о прибыли. Этот пункт законодатель умудрился так написать, что под вольные трактовки налоговиков незавершенное строительство трактуется как незавершенное производство, требующее применение пункта 5.9. А именно, при получении акта выполненных работ налоговики могут заставить пересчитать эти работы, выкинув из них материальную составляющую до момента ввода в эксплуатацию, тем самым, уменьшив валовые расходы в налоговом периоде, вылезут и налог на прибыль, и НДС. Горы писем разъясняющих применение пункта 5.9. налоговой соответствуют анекдоту: «Скажите, когда родился Лев Николаевич Толстой? С превеликим удовольствием на ваше письмо отвечаем искренне и подробно, Лев Николаевич Толстой точно родился и этому свидетельствуют много фактов, в том числе и написанные им книги!!»
Единственное вминяемое письмо издал Комитет верховной рады по фопросам финансов и банковской деятельности № 06-10/312 от 23.04.2003 в котором написано:
«Все расходы понесенные (начисленные) подрядчиком в связи со строительством объекта в том числе на приобретение сырья, материалов для строительства, отражаются в налоговом учете, то есть в валовых затратах подрядчика в общем порядке в соответствии с нормами статьи 5 Закона с ведением отдельного налогового учета прироста (убыли) в соответствии с п. 5.9. Закона. Заказчик при этом не осуществляет в соответствии с п. 5.9. Закона отдельного учета балансовой стоимости материалов, использованных подрядчиком при осуществлении строительных работ, поскольку стоимость материалов включена в общую стоимость работ, выполненных подрядчиком, за которые рассчитывается заказчик»
Но это все теория, с элементами гадания на кофейной гуще, какой налоговик придет, какое у него будет мнение, как он трактует закон. В каждой отдельно взятой районной налоговой у нас сидят люди с разным пониманием законодательства, потому при отсутствии конкретики в законодательстве приходится надеяться только на чудо. Я попытаюсь рассказать, как практически бухгалтера выходят из такой ситуации.
Позиция бухгалтера-супертруса:
«Во время строительства никаких платежей от Управителя на Застройщика быть не должно, Управитель накапливает суммы средств своих доверителей и ждет окончание строительства. А Застройщик самостоятельно финансирует объект за счет кредитных ресурсов. После окончания строительства Застройщик получает от финансовой компании одним платежом стоимость всех квартир дома, ставит на валовые доходы и в эту же дату отражает валовые расходы практически на туже сумму на весь дом и это дата ввода в эксплуатацию жилого дома, да еще и в этом налоговом периоде оформляет право собственности – вырожденный случай , безупречная позиция застройщика по налоговому законодательству. Только сколько их, таких Застройщиков у нас на Украине, которые могут себе позволить быть супертрусами. Если вы подумали о кредитно депозитной схеме, то не выйдет, ресурсы доверителей ФФС или ФОН Управителя не могут быть предметом залога, это запрещено законом, потому их нельзя использовать в качестве залога по кредиту Застройщика и банкиры уже в этом разобрались».
Позиция бухгалтера- труса:
«Принимать средства от Управителя ставить их на валовые доходы в одном налоговом периоде, но только в объемах валовых расходов, которые пересчитаны по п.5.9. и уменьшены на материальную составляющую. На объем материальной составляюшей брать средства из других источников, например кредитные ресурсы, которые не включаются в валовые доходы и без НДС. Потом как-то выруливать с этим перекосом после ввода в эксплуатацию недвижимости, когда и ВР и НДС можно будет показать».
Позиция бухгалтера- стандарт (Эту позицию поддерживаю я):
Принимать средства от Управителя в необходимых объемах для строительства, не пересчитывать валовые расходы по п. 5.9., доказывать налоговикам, что от Генподрядчика Застройщик получает только выполненные работы и услуги, никаких материалов нет и пересчитывать по 5.9. нечего. Кредитовый НДС покрывать дебетовым, и налоги платятся только с сумы прибыли застройщика которая остается как разница между полученным от Управителя и заплаченным (принятыми работами) от Генподрядчика. Реальная прибыль и НДС Застройщика высчитывается, показывается только исходя из неофициальных требований налоговой, согласно налоговой нагрузке.
Позиция бухгалтера- креативщика.
Не считать полученные средства от Управителя валовыми доходами, т.к. Управитель действует в интересах доверителей и выполняет управление имуществом, которое ему не принадлежит, соответственно такие правоотношения надо приравнивать к договору комиссии. При отсутствии ВД можно не беспокоиться о ВР, ничего туда не включать отстаивать свою точку зрения в суде «и плевать с высокой горы на разъяснения налоговой».
К сожалению любая, из изложенных, позиция имеет свои весомые отрицательные черты, тем более, что на практике все еще сложнее чем я описал в теории. В начале строительства Застройщик чаще всего использует львиную долю заемных средств для строительства и маленькую долю средств Управителя, а по мере роста объемов строительства эти доли обратно пропорционально изменяются, что делать бедному бухгалтеру в этой ситуации, какую позицию занять? Ответ на этот вопрос остается открытым.
Лично я считаю, что жилищное строительство такой нервный вопрос для граждан и власти, что нужен закон об альтернативном налогообложении. Если Застройщик работает с Управителем, который отвечает всем нормам законодательства, то Застройщик должен иметь право выбрать стандартную или альтернативную систему налогообложения, например альтернатива - сразу заплатить свою налоговую нагрузку со средств полученных на строительство объекта и сразу же освободиться от всех иных налогов, некое подобие налога с оборота. И бюджет наполнится, и стройки разрастутся, и контроль Управителей будет над Застройщиками весомый.
