Советы инвестору

По многочисленным просьбам, написал эту статью для простых инвесторов физических лиц, желающих купить жилье на этапе строительства.

Вы выбрали несколько подходящих квартир в новостройках, но не можете решиться расстаться с деньгами, какой алгоритм действий, чтобы приобрести такую уверенность.

1. Надо узнать, кто стоит за этим строительством, какая фирма и кто хозяин строительного бизнес - проекта. Если это сделать легко значит Вы на верном пути, если Вы реальный покупатель, то с вами всегда встретится реальный продавец. Если Вы не можете добыть такую информацию и не можете встретиться - не советую инвестировать в это жилье.
2. Оценить репутацию застройщика, т.е. что он построил в какие сроки и каков его опыт. Это нужно для того, чтобы понимать сможет ли Ваш застройщик решать все проблемы, которые возникают на этапе строительства, ввода в эксплуатацию, оформления права собственности. Мало быть хорошим строителем, или богатым бизнесменом надо уметь договариваться с властями, ГАСК, БТИ, Пожарниками, и т.п. Если Вам стало известно, что в вашем городе застройщик такого опыта не имеет – не инвестируйте.
3. Оценить способ привлечения денег. Чем легальнее Ваши инвестиции заходят в стройку, чем прозрачнее они тратятся, тем легче их вытаскивать, переоформлять долги, доказывать свои права на собственность в случае непредвиденных ситуаций. Я бы выделил шкалу вариантов инвестиций, которая идет от худшего варианта к лучшему:
- Кеш, под расписку. ( худший вариант инвестиции, незаконный, рискованный, но используется т.к. не светит доходы и налоги инвестора. );
- Паевые договора. ( финансирование жилой недвижимости по таким договорам запрещено законом об инвестиционной деятельности с января 2006г. );
- Совместная деятельность ( много непонятных моментов с точки зрения законодательства, которые трактуются разными органами по разному );
- Договора комиссии, поручения ( при жесткой трактовке тоже попадают под запрет инвестиционной деятельности с января 2006 г.);
- Предварительный договор (основная проблема - чаще всего этот договор является прикрытием сделки (квазификтивной) ибо нет еще построенной недвижимости которая должна фигурировать в этом договоре, финансирование по этому договору может быть признано незаконным. );
-Участие в негосударственном пенсионном фонде (законный способ, только не знаю ни одного случая его применения);
-Покупка целевых облигаций (законный способ но слишком запутанный, самый распространенный, в большей мере защищает интересы застройщика );
-Фонд финансирования строительства (законный способ, понятный, ориентирован на права инвестора, подкреплен отдельным законом);
-Фонд операций с недвижимостью (законный способ, сложный, публичный, ориентирован на права инвестора, подкреплен отдельным законом).

Шкала вариантов инвестиций основана на том , что человек владеющий информацией – владеет ситуацией, может принять своевременные решения по защите своих инвестиций и снизить риски. Первый способ - Кеш, Вы полностью лишены правовой защиты и информации . Последний способ ФОН- вы можете получить информацию у застройщика, финансовой компаний ( банке), ДФП, ДКЦПФР, из печати т.к. это публичный механизм и законодательство предусматривает обязательное раскрытие информации по ФОНам.
Не советую инвестировать способом отличным от последних трех.
4. Оценить суть договоров большинство договоров опираются на обязательства по вводу в эксплуатацию застройщика это плохо для инвестора, т.к. для инвестора важно получить право собственности и о том, как будет проходить этот процесс перехода прав собственности должно быть подробно описано. А также случаи и ответственность, если инвестор захочет забрать деньги, перепродать актив незавершенного строительства и т.п. Не инвестировать, если договор сводится к одному пункту : «Отдай деньги и жди, возможно, когда-то как-то Вы получите недвижимость.»
5. Оценить репутацию и опыт финансового учреждения, если Вы используете один из последних четырех способов инвестирования. Если не нашли финучреждение в списках ДФП или НБУ не инвестируйте.
6. Наличие банков желающих кредитовать под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость.
7. И последнее, рыночные показатели –спрос (много ли уже продано, есть ли еще желающие покупать), предложения на недвижимость в этом районе и цена.

Ну вот основные пункты будущего инвестора, которые сводятся, по сути, к простому выводу: если Вы знаете кому доверяете свои деньги, если сделка оформляется легально, если есть опыт контрагента в этом бизнесе, Вы выбрали недвижимость пользующуюся спросом по хорошей цене - смело инвестируйте , надеюсь это принесет Вам желаемые профиты.