ФОН проработал больше года. Результаты.
Прошел год, за это время утекло много воды. Один из немногих в Украине, активно работающий ФОН, показал свои преимущества и недостатки.
Можно отметить несколько важных особенностей, проверенных практикой:
1. ФОН не предусматривает на законодательном уровне обязательного возврата средств вкладчикам по их просьбе до процедуры погашения сертификатов ФОН. Особенно это стало полезным в «кризисные» времена. Причем в период размещения, нет даже теоретической возможности возврата средств, потому как нет технически невозможно вернуть сертификаты, они блокированы до конца срока размещения. После окончания размещения в период обращения сертификатов ФОН законодательно прописано, что эмитент не обязан досрочно выкупать сертификаты. Т.е. у владельца сертификатов есть только один путь пойти на рынок ( рынок, к сожалению, еще не сформирован по сертификатам ФОН) и найти другого покупателя сертификатов ФОН, который купит сертификаты ФОН за деньги.
2. При «наездах» сторонних организаций, банков-кредиторов, рейдеров или недоброжелателей на застройщика, стройка находится в залоге у Управителя ФОНа, на нее нельзя наложить взыскание, этот актив не попадает в дебиторский список, не рассматривается кредиторами при банкротстве.
3. ФОН и налог на прибыль. Налоговые органы уже осведомлены о таком инструменте финансирования строительства как ФОН, есть понимание в умах налоговиков, что поступления на счет ФОНа не попадают в валовые доходы и налоги там искать бесполезно до момента погашения сертификатов. Есть проблема с налоговыми маленьких городов, с районными налоговыми. До них «цивилизация» и «понимание» еще не дошли, но при появлении проекта акта о нарушениях, Управителю необходимо подключать ДФП или ассоциацию ПАФКУ они могут помочь провести разъяснительную работу на государственном уровне.
4. ФОН и НДС – отдельная тема большой статьи, кратко скажу, в законе об НДС не так много пунктов, которые позволяют движение средств без НДС, но два таких пункта все таки есть ими и пользуется ФОН - за ценные бумаги (1) и за недвижимость начиная со второй поставки (2), осталось только выстроить схему работы ФОН таким образом, чтобы поступления средств в ФОН были именно по этим двум направлениям и вопрос с НДС решается прямой нормой закона. Это работает.
5. Застройщики и НДС. К сожалению, с НДС у нас в стране дело обстоит плохо. Если у вас обязательства превышают налоговый кредит по НДС в конкретном отчетном периоде - вы попадаете под налоги, а вот если у вас налоговый кредит больше чем обязательства по НДС вы попадаете под «РАЗДАЧУ» налоговой. Вас будут «насиловать» пока вы свой налоговый кредит куда-нибудь не «запихнете» или просто «забудете» показать, пусть даже по ошибке. Любые методы хороши, только государство вам ничего возмещать не собирается. Помните об этом. Задача налоговой - принимать декларации с нулевым возмещением НДС и законы тут вторичны. ФОН в этом случае, сможет стать спасительной палочкой выручалочкой, которая отрегулируют НДС у застройщика.
6. Имущественные права. Нечто неосязаемое, которое передается, закладывается в залог, которое оплачивается и участвует в операциях в схемах ФФС и ФОН. Раньше никто не понимал, что это такое, налоговые законы тоже ничего про эти имущественные права не говорили и каждый, как хотел, так и вертел этим инструментом. В конце 2008 года, налоговая не раз высказалась за то, чтобы приравнять это «неосязаемое нечто» к осязаемому товару с вытекающими последствиями по НДС, обычными ценами и т.п. Потому делая операции с «воздухом» в виде имущественных прав хорошо подумайте, что у вас могут нарисовать налоговики в налоговом учете на основании каждого подписанного договора или акта приема –передачи. На мой взгляд, пришло время считать инструмент движения имущественных прав - невыгодным. Подумайте над этим.
7. Проверки портят настроение, за свое существование ФОН пережил две проверки ДФП, одну ДКЦПФР, одну проверку прокуратуры. Пройдено массу вопросов, получено массу опыта, заплачены минимальные штрафы по незначительным нарушениям и дальше двигаемся вперед. Тут можно дать следующий совет: когда в законодательстве не расписано как делать ту или иную процедуру, а по ФОНу одни белые пятна, делайте так как Вы считаете это делать правильным, подкрепляйте свои действия бумагами (распоряжениями, приказами, протоколами, в которых ссылайтесь на законы, проспект эмиссии, правила ФОН) и все будет хорошо.
8. В отличие от ФФС, любой ФОН не требует обязательного резерва в 10 % у Управителя, Управитель волен отправлять на застройщика столько средств, сколько захочет, соответственно остаток в ФОНе может быть и нулем, законодательно это не ограничивается.
9. Чистые активы ФОН. Никто не знает как правильно их считать, ни ДКЦПРФ ни ДФП не издали ни одной инструкции по этому поводу. И слава богу!! Тут есть масса проблем, но на поверхности самые невинные, проблемы с определениями. Чистые активы сертификата ФОН определяются законом как разница между обязательствами и имуществом ФОН поделенное на количество сертификатов. Это не совпадает с чистыми активами ИСИ, которые определяются как разница приобретения и продажи сертификата фонда ИСИ. Дальше в законах можно читать разные формулировки, которые просто тупо переписывались из предыдущих законов и никто не посмотрел на то, что определения разные и нельзя формулировки ИСИ применять при формулировании вопросов по сертификатам ФОН, но ничего живем с этим «бредом».
