ТОНКОСТИ ПРОБЛЕМЫ (Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26)

Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26 привело в состояние легкого шока, тех застройщиков, которые работают по схеме с целевыми облигациями через КУА.

Суть схемы проста, покупатель, облюбовав себе жилье в новостройке идет в некую Компанию по Управлению Активами (КУА), чтобы купить Целевые Облигации на квадратные метры выбранной квартиры. Покупатель покупает целевые облигации номиналом в 3000 гривен за м2, по рыночной цене 7500 гривен за м2. Покупателя это вряд ли смутит, потому что цена на квадратные метры действительно рыночная и действительно 7500 гривен за м2.
После ввода в эксплуатацию покупатель приходит к застройщику и обменивает квадратные метры своих Целевых Облигаций, на реальные квадратные метры своей квартиры. Все счастливы!

Суть проблемы. Все счастливы за исключением ГНАУ, которая 3-4 года за этим наблюдает, и понимает что с разницы (7500-3000) гривен за м2 налоги не платятся, т.к. операции с ценными бумагами не попадают ни под налог на прибыль, ни под НДС.

Я думаю, что это письмо – плод работы нескольких департаментов, и не только ГНАУ, потому что так обстоятельно «хлопнуть» схему на которой сидит треть крупнейших застройщиков Украины дело нешуточное. Это начало битвы.

Теперь о Письме, суть заключается в двух-трех абзацах, процитирую языком оригинала:

«Враховуючи зазначене та те, що об'єктом оподаткування ПДВ є поставка товарів чи послуг, то при здійсненні даної операції податкові зобов'язання визначаються на дату здійснення першої події (отримання коштів на виробництво товару в обмін на випущені облігації).

При цьому у разі здійснення поставки товарів, вартість яких є більшою, ніж номінал облігації (вартість облігації), то з урахуванням вимог п. 4.8 ст. 4 Закону про ПДВ платник податку повинен здійснити перерахунок (донарахування) податкових зобов'язань виходячи з фактичної вартості поставлених товарів, але не нижче за звичайні ціни.»

ГНАУ абстрагировалась от ЦБ , провела черту, вот до нее были ЦБ, а после нее теперь поставка товара, а с поставкой товара у нас все понятно, начисляй на разницу рыночной цены и номинала НДС, если квартиру покупало физическое лицо не плательщик НДС , что происходит в 99% случаев то разница превращается в доход по приобретенному товару по цене номинала т.е. ниже ОБЫЧНОЙ цены, т.е. будьте добры пройдите в кассу заплатите 13% ( а теперь уже 15%) от разницы. Что собственно и требует ГНАУ:

«Одночасно з цим слід звернути увагу, що при обміні цільової облігації на відповідний товар згідно з умовами розміщення такої облігації базою для нарахування ПДФО є різниця між фактичною (ринковою) вартістю такого товару на момент його передачі та номінальною вартістю цієї цільової облігації. Розрахований таким чином дохід оподатковується за ставкою (13 %), визначеною у п. 7.1 ст. 7 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон).»

P.S.
Вы заметили из письма как все тонко сделано? Типа какое-то ООО, обратилось за разъяснением по поводу своих целевых товарных ЦБ , ни словом, ни нюхом про стройки, про застройщиков… 
Почему это произошло? Да потому что всегда оптимизационные процессы бизнеса скрываются за большой благой идеей. Такая идея есть - это становление фондового рынка Украины через КУА и паевые инвестиционные фонды (ПИФ) и т.п. И все бы было хорошо, если бы на 100% созданных, хотя бы 5% занималось оптимизацией, а 95% создавало реальные ПИФы, люди в них верили, несли деньги, обогащались и т.д. Пока что ситуация обратная, люди к ПИФам и КУА относятся скептически, а те КУА, которые есть на рынке со своими ПИФами, более 95% занимаются оптимизационной тематикой, вот почему выходят такие письма налоговой.

Остается ждать реакции рынка.

КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС

 

Прочитав закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», хотя бы один раз в своей жизни, Вам станет понятно, что нужны какие-то ФФСы или ФОНы.
В этой статье я расскажу, какие этапы нужно пройти для создания финансовой компании, которая может открыть ФОН или ФФС.

1. Создать, т.е. зарегистрировать ООО-шку или взять готовую, но при этом сразу сделать две незаменимые вещи, которые вам сэкономят 30-60 тяжелых трудодней:
• Переделать текст устава так, чтобы он сразу удовлетворял требованиям ДФП («Держфинпослуг», это Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины), т.е. это государственный регулятор, который следит за финансовыми компаниями Украины. Требования Вы можете узнать в ДФП или нанять юридическую компанию, которая уже хотя бы один раз в своей жизни делала такую работу.
• Наполнить уставной фонд вашей ООО-шки сразу на сумму не менее 3 млн гривен. Если вы не знаете, как это сделать, обращайтесь в юридическую компанию.
Минимальная цена освоения 1-го пункта 300 гривен, максимальная -15 000 гривен. Если очень очень сильно «постараться», можно это сделать и за 45 000 гривен. Срок 15-45 дней. Подготовка документов 7 дней, регистрация ООО-шки 7 дней, формирования уставных средств 20 дней.

2. Сделать из ООО-шки финансовую компанию, это означает зарегистрировать Вашу ООО-шку в ДФП или другими словами, подать пакет документов, после которого ДФП вашу ООО-шку поставит в свой реестр и выдаст Вам свидетельство. После этого Вы уже не какая-нибудь там ООО-шка Вы - Финансовое Учреждение!
Распоряжение №152 от 5 декабря 2003 подробно рассказывает все требования ДФП к заявителю. Особое внимание уделите разделам 2 и 3.

Минимальная цена- цена командировок в г. Киев или цена такси для киевлян, максимальная цена 7000 гривен это услуги юридической компании. Если очень, очень «постараться» можно найти такие услуги за 15 000грн. К сожалению, пакет документов без Вашего участия сделаться не сможет, ибо там есть пункты: по персоналу, помещению и т.п., которые надо будет Вам лично помочь сделать юристам. Срок 45 дней, из которых 15 дней подготовка документов и 30 дней ожидание решения ДФП.

ПОДРОБНОСТИ:
(ниже приведена информация, которую очень сложно найти в интернете)
• Список законодательных творений (законов, писем, распоряжений), которые могут Вам понадобиться.
• Список документов для подачи в ДФП на регистрацию финансовой компании.
• Пример Устава ООО, которое станет финансовой компанией в будущем. Обязательно обратите внимание на раздел 2, только в таком виде и только при его наличии у Вас примут пакет документов. Обязательно обратите внимание на п.4.2. уставный фонд формируется только ДЕНЕЖНЫМИ средствами и никаких других формулировок не допускается. Раздел 3 нужен, чтобы со своими деньгами (а не доверительными) можно было делать всевозможные операции.
• Пример правил финансовой компании (правила предоставления финансовых услуг), не путать с правилами ФФС,ФОН



3. Получить лицензию на привлечение средств от физических лиц для финансирования строительства с помощью ФФС или ФОН. Лицензия выдается сроком на три года стоит она 30 000гривен за все три года, подготовить пакет документов подать в ДФП подождать 30 дней. Цена аналогичная п.2.+ платеж за саму лицензию.
Документы и порядок получения, продления, аннулирования лицензий  смотрите в распоряжении ДФП №1225 от 24.06.2004.

4. Получить разрешение напринятие рисков по ФФС (типа Б) или разрешение на эмиссию сертификатов ФОН . Для получения таких разрешений, требования подробно расписаны в распоряжении  ДФП №1866 от 29 июля 2004. Особое внимание уделите разделам 2 и 3. Цена и сроки аналогичны п.2 за каждое разрешение.
ФФС (типа А) финансовая компания открывает без дополнительных разрешений только на основании пунктов 1-3 этой статьи.

Пройдя пункты 1-4, все лицензионные и разрешительные моменты с ДФП заканчиваются, дальше Вас ждет непростая работа по запуску схемы финансирование строительства с участием ФФС или ФОН, но об этом уже в других статьях.


P.S. Это только с виду кажется неподъемной задачей, главное не слушать врагов и завистников, потихоньку идти к своей цели, шаг за шагом. Помните, что везде работают такие же люди, не умнее, и не сильнее, и не намного богаче Вас, а те, кто сильнее, умнее и богаче такими мелочами не занимаются...

ВЫБОР ТРЕТИЙ (ФК или КУА)

Когда я задумал написать эту статью, я был уверен, что я выложу много информации и доводов по 20 пунктам сравнительной характеристики ФК и КУА. Теперь я знаю, что это неправильно, ибо не анализ двигал мною при ВЫБОРЕ ТРЕТЬЕГО. Я просто пошел по пути создания ФК (финансовой компании), работающей как управитель с ФФС (фонд финансирования строительства) и ФОН (фонд операций с недвижимостью), потому что это в 2006 году было более реально, было достаточно быстро, было достаточно отрегулировано законодательством, было достаточно дешево. Создавать КУА (компанию по у правлению активами) было не просто, потому что, даже прочитав гору макулатуры по этому вопросу у меня не выстроилась цепочка, что за чем делать и насколько гарантированный будет положительный результат. Также не просто понять и выстроить методы работы КУА для застройщика, нет, конечно, в общих чертах все понятно, но когда ты делаешь это сам, то нужно разбираться в деталях, я бы сказал, в тонкостях деталей.
Потому мой ВЫБОР ТРЕТИЙ пал на создание финансовой компании, исключительным видом деятельности которой, является привлечение средств и финансирование жилищного строительства через ФФС и ФОН.

Финансирование строительства – отдельная головная боль любого застройщика. ( …или сколько квадратных метров стоит голова финансиста…)

Законодатель постарался и сделал так, что просто строить жилье и собирать деньги во время строительства стало практически нереальным. В 2006 году начал зарождаться еще один рынок, рынок финансовых учреждений управляющих ФФСами, ФОНами. Соответственно появляется еще одна, новая каста людей–финансистов, которые знают как финансировать жилую недвижимость.
Я думаю, не за горами тот день когда «специалист по финансированию строительства жилья» будет идти отдельной строкой на всех сайтах по трудоустройству, во всех агентствах. Зарплата людей, работающих в этой сфере, будет оцениваться не долларами, а квадратными метрами по текущей цене и это в эпоху строительного бума на Украине.

ВЫБОР ВТОРОЙ (свой - чужой)

Еще одна задача ,которую надо решить - идти к профи - финансистам ( КУА, БАНК), платить деньги , а они Вам организуют сбор денег на строительство жилья назовем это использование ЧУЖОГО инструмента или самостоятельно создать СВОЙ инструмент.
У каждого выбора есть свои положительные и отрицательные стороны.
Рассмотрим выбор ЧУЖОЙ. Вас не волнует, как и что работает, Вы платите деньги, процент от привлеченных средств, а профи для Вас все организовывает. Вы только подписываете всякие там непонятные бумажки и все. Положительные моменты, это отсутствие головной боли на этапе запуска механизма продаж, отсутствие головной боли по вопросам оптимизации, налоговые вопросы и т.п.
К сожалению, есть и отрицательные моменты, весомая часть Вашего бизнеса находится в чужих руках, Вы рано или поздно становитесь заложником ситуации, в которой Вам придется идти на уступки по цене и по условиям совместной работы. Второй отрицательный момент - Ваш профи обычно обслуживает кроме Вас еще 5-50 таких же застройщиков, и если, не дай бог, у кого-то из них возникнут проблемы с властями, то и у Вашего профи возникнут такие же проблемы, а значит могут возникнуть проблемы и Вас…

Рассмотрим выбор СВОЙ. Создавая свой инструмент финансирования жилья, Вы приобретаете головную боль по созданию такого инструмента, и по его содержанию. Выигрываете в цене, выигрываете в гибкости, приобретаете опыт, становитесь оператором нового рынка.

Ваш покорный слуга выбор второй сделал в сторону СВОЕГО инструментария. А Ваш выбор за Вами.

АНАЛИЗ ВЫБОРА ПЕРВОГО

В своей статье ВЫБОР ПЕРВЫЙ я рассказывал, что всех строителей, занимающихся жилищным строительством, постигла участь выбора работать в рамках предписывающих законом N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005 (ФФС, ФОН, ИСИ, ПИФ… через ФК, КУА и т.п., назовем их Новый инструментарий), либо оставаться верным инструментам работавшим до N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005 (паевое или долевое участие, совместная деятельность, договора поручения или комиссии и т.п., назовем их Старый инструментарий).

В этой статье я хотел бы рассказать, почему я выбрал путь Нового инструментария, какие риски Старого инструментария меня испугали больше всего:

Риск первый. Юридический. Действительно, нынешнее законодательство не запрещает застройщику заключать договора Старого инструментария, проблема в том, что инвестировать и ФИНАНСИРОВАТЬ по ним жилищное строительство незаконно. И если вы найдете какой-то суд, который этого не заметит, всегда есть риск, что у вас найдется враг, который это покажет.

Риск второй. Покупательский. Чтобы запустить Старый инструментарий надо сначала себе, а потом будущим покупателям жилья рассказать, почему я даю подписывать документы Старого инструментария, несмотря на новое законодательство. В лучшем случае надо придумать вменяемую версию для покупателя, чтобы он ее «проглотил», подписал договора и заплатил деньги. Я думаю, что пока прошло мало времени народ слабо знает и слабо понимает вопросы законодательства, вопросы отличия инструментариев, но через два три года убедить покупателя на Старый инструментарий будет крайне тяжело.

Риск третий. Проверки. Если у меня даже есть железная версия, подкрепленная юридической логикой и судебными решениями в пользу Старого инструмента, никто не запрещает соответствующим проверкам, приостановить строительство, приостановить работу расчетных счетов и т.п. до разбирательства по сути вопроса. Само разбирательство может затянуться на долгие годы.


Риск четвертый. Технический. Добиваясь, в какой-то инстанции, какой-то бумажки для своей стройки, возможно надо будет подать документы из Нового инструментария, в этом случае, рассказывать клерку какой-то там санэпидемстанции, что вы не слон, будет сложно. Кроме того, есть реальная угроза, что со временем в БТИ (бюро технической инвентаризации) поступят указания из вышестоящих органов, какие документы надо принимать от застройщика для подготовки технической документации и если этот список будет ориентирован только на Новый инструментарий будет весьма сложно получить паспорт БТИ на объект  строительства  при вводе 
в эксплуатацию объекта.

Риск пятый. Мелкие вопросы. Запуская маховик строительства, мелкие специалисты решают мелкие вопросы, например, куда отнести какую-то задолженность, где появляется НДС, применяется ли норма налогового законодательства к конкретному вашему случаю и т.д. Так вот такие мелкие вопросы обычно решаются подачей запроса в соответствующую инстанцию, очень легко вместо ответа на мелкий вопрос получить отрицательное разъяснение.

См. статью ВЫБОР ПЕРВЫЙ (Одно слово в законе N 3201-IV – меняет сознание).

ВЫБОР ПЕРВЫЙ (Одно слово в законе N 3201-IV – меняет сознание).

Изменения внесенные законом повергли в шок даже самых искушенных представителей строительного бизнеса видавших много на своем веку.

Языком оригинала:

«23. Статтю 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., N 47, ст. 646) доповнити частиною третьою такого змісту:

"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості".»

Перевод на нормальный язык:
«Все, что вы делали раньше (паевые, инвестиционные, совместной деятельности, поручения, комиссии и т.п.) договора для сбора денег под жилищное строительство – забудьте!
- Шагом марш! Дружно разбираться с фондами ФФС , ФОН, институтами ИСИ, ПИФ, облигациями, ФК, КУА и т.п.»


Вот с этого все и началось!

Неудобные законы, конечно же, выходили и раньше, но эти неудобства, трактовали по-разному. Слово «ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО» трактовать по-другому сложно.
Я знаю коллег по станку, которые не считают себя ограниченными «исключительной» нормой этого закона, потому приходится признать факт, что акулы строительного бизнеса разделились на две стаи.
Я принадлежу к лагерю тех, кто решил пойти по пути, который указывает закон 3201-15 от 15.12.2005 и это ВЫБОР ПЕВЫЙ. 

См. продолжение АНАЛИЗ ВЫБОРА ПЕРВОГО