Практика создания ФОН

После того как финансовая компания (далее ФК) прошла все этапы, описанные в статье «КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС» можно приступить к созданию ФОН.

Самое главное и самое не простое это пройти ДКЦПФР, нужно подать документы на основании которых зарегистрируют эмиссию сертификатов ФОН – основной инструмент деятельности ФОН.

Список документов в ДКЦПФР:
- Уставные, регистрационные, лицензионные документы ФК
- Кредитный рейтинг долгового обязательства – вашего ФОНа
- Аудиторское заключение и заверенная финансовая отчетность.
- Решение, оформленное протоколом исполнительного органа ФК о создании ФОНа
- Правила ФОН
- Договор о сооружении объекта строительства между ФК и Застройщиком
- Инвестиционная декларация
- Информация о выпуске сертификатов ФОН
- Проспект эмиссии Сертификатов ФОН
- Справка из МФС о подписании договора на обслуживание.
- ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ документы ( расшифровка далее в статье)

Совет№1
«Не рыпайтесь» в ДКЦПФР, если у вас нет кредитного рейтинга, к сожалению, даже при самых широких Ваших возможностях, без рейтинга зарегистрироваться нельзя, тем более, что новый закон о ЦБ гласит, что все ЦБ должны рейтинговаться, и хотя закон не рассказывает в какой период, до или после регистрации, пройти ДКЦПФР без рейтинга нельзя. В стандарте рейтинг занимает 90 дней и стоит 54000 гривен, срок уменьшить можно до 60-45-30 дней, оперативно оплатив и предоставив документы для рейтинговой процедуры. Можно уменьшить срок и до минимума 30-5дней, но только если у Вас есть соответствующие связи и подготовлен весь пакет документов для процедуры. Цену уменьшить сложно, она стандартная. Так что о рейтинге подумайте заранее. Пакет документов для рейтинговой процедуры на украинском языке:
1. Відомості про підприємство:
• статут; свідоцтво про державну реєстрацію та інші свідоцтва, дозволи та ліцензії;історична довідка;відомості про учасників компанії; організаційно-правова структура, включно з відокремленими структурними підрозділами (відділення, представництва та філії); існуючі права власності на володіння пакетами акцій або часток в статутних фондах інших компаній;інформація описового характеру про діяльність всіх дочірніх компаній фінансової установи та компаній, в яких вона має пакет акцій або частку в статутному фонді понад 10%.
2. Документи, які висвітлюють юридичні та фінансові аспекти участі підприємства у фінансово-промислових групах, асоціаціях та об‘єднаннях.
3. Інформація про досвід роботи та робочий стаж керівників.
4. Основні аспекти законодавчого регулювання діяльності та особливості діяльності фінансової установи – управителя фондів.
5. Фінансові звіти та результати аудиторських перевірок за останні п‘ять років та І півріччя 2007 року: баланс;звіт про фінансові результати; звіт про рух грошових коштів; звіт про власний капітал;аудиторські звіти (за три останні роки).
6. Розшифровка статей балансу (станом на 30.06.2007 р.), питома вага яких перевищує 5% валюти балансу.
7. Розшифровка кредиторської та дебіторської заборгованості (контрагент, предмет заборгованості, дата виникнення, дата погашення, сума). Графік погашення заборгованості.
8. Подробиці всіх значних транзакцій, що відбулися після дати останньої фінансової звітності.
9. Розшифровка доходів та витрат за останні п‘ять років та І півріччя 2007 року.
10. Опис ключових умов за основними банківськими позиками (назва банку, № договору, дата укладання договору, сума за договором, % ставка, графік погашення, заборгованість на останню дату). Інформація про всі позабалансові та заставні зобов‘язання.
11. Довідка про заходи, які були застосовані регулюючим органом до підприємства, нараховані штрафи та санкції (понад 1 000 грн.). Інформація про існуючі претензії до установи, які перебувають на розгляді в суді.
12. Інформація про значних партнерів компанії та умови співробітництва.
13. Інформація щодо позиції на ринку, на якому провадить діяльність підприємство та власне бачення основних конкурентів.
14. Інвестиційна політика, методика визначення об’єктів інвестування та оцінки інвестиційних ризиків.
15. Прогнозні дані на 3 роки (в тому числі дохід, грошові потоки та баланс).
16. Короткий опис корпоративної стратегії підприємства разом с описом ризиків та можливостей, які передбачаються в майбутньому. Зміни у стратегії, пов’язані зі створенням фондів.
У разі випуску сертифікатів ФОН додатково надаються документи:
17. Підготовлені для реєстрації в ДКЦПФР згідно з переліком, передбаченим пп. 2.1.б)-2.1.г), 2.1.д)-2.1.є) Положення ДКЦПФР про порядок реєстрації випуску сертифікатів фондів операцій з нерухомістю, що випускаються в бездокументарній формі, інформації про їх випуск та проспекту емісії (Рішення ДКЦПФР від 04.10.2005 р. №511):
 копію дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН; копію рішення емітента про випуск сертифікатів ФОН; інформацію про випуск сертифікатів ФОН та проспект емісії;копії Правил ФОН та інвестиційної декларації; копії договорів емітента із забудовниками; довідку про відкриття ФОН окремого рахунку у банку.
18. Відомості про забудовників за кожним з проектів:
 статут; фінансова звітність (ф№№1, 2, 3) за 2005-2006 рр. та І півріччя 2007 року; досвід участі у реалізації інвестиційно-будівельних проектів; копії актів введення об’єктів в експлуатацію.
19. Копії іпотечних договорів між управителем ФОН та забудовниками.
20. Копії договору уступки майнових прав на об’єкт будівництва з відкладальними умовами та договору доручення з відкладальними умовами.
21. Типовий договір купівлі-продажу цінних паперів (сертифікатів ФОН), який емітент укладатиме з покупцями.
22. Документація по кожному будівельному проекту, який планується збудувати за рахунок випусків сертифікатів ФОН: копію Рішення місцевої ради про відведення земельних ділянок під будівництво;копію договору оренди земельної ділянки; копію позитивного висновку комплексної державної експертизи; копію дозволу на проведення будівельних робіт; копію договору генерального підряду; макет об’єкта будівництва в електронному вигляді; кошторис; графік виконання та фінансування будівельних робіт;обсяг фактично виконаних та профінансованих робіт.
23. Відомості про генпідрядників за кожним з проектів:
 статут; копії ліцензій на будівельну діяльність; фінансова звітність (ф№№1, 2, 3) за 2005-2006 рр. та І півріччя 2007 року;досвід участі у реалізації інвестиційно-будівельних проектів; копії актів введення об’єктів в експлуатацію.
24. Прогнозні грошові потоки функціонування кожного ФОН на строк його дії.
25. Відомості про попередні випуски сертифікатів ФОН (свідоцтво ДКЦПФР про реєстрацію, інформація про випуск, звіт про підсумки випуску, звіт про погашення).

Пакет документов не обязательный, подавать можно только то, что есть в наличии и то, что можно создать.

Совет №2
«Не рождайте» документы в произвольные, непродуманные разные даты. Все ваши документы будут меняться по воле Ваших «врагов» (ДКЦПФР, КРЕДИТ-РЕЙТИНГ, МФС, Национальный депозитарий и т.п.) надо продумать даты так, чтобы изменение любого документа не влекло за собой изменение его даты и чтобы не надо было после каждого изменения вычитывать весь пакет документов и вносить попаправки это титанический труд от которого надо вовремя избавиться.
1. Отталкивайтесь от даты финансовой отчетности заверенной аудитом, она у Вас определена законом, это последняя дата предыдущего квартала. Если в текущем квартале вы собрались подавать документы на регистрацию ФОН. Лучше все начинать с самого начала квартала, т.е. 1 числа нового квартала отвезли документы на аудит, который заверит всю вашу отчетность на 31(или 30)-ое число прошлого квартала.
2. Решение о создании ФОН оформляете протоколом (требование инструкции) и дата у него 31(или 30)-ое число прошлого квартала, последний день квартала, даже если он выходной, сделай те его приказом рабочим днем! Зачем? Затем, что закон предусматривает зафиксировать капитал ФК и заверить его аудитором на дату принятия решения о создании ФОН, если у Вас дата принятия решения совпадает с датой аудиторского заключения, Вам не надо делать дополнительную бумажку, к тексту которой могут быть дополнительные претензии.
3. Правила ФОН тоже утверждаем в эту же дату. Вот вы и получили первые важные документы : Аудит, Решение, Правила все от 31(или 30)-ое число последний день прошлого квартала.

Совет №3
Тщательно поработайте над договором между Застройщиком и Управителем это договор №1 для Вас там должны содержаться все требования законодательства, переписывайте абзацы прямо из закона, не вздумайте переформулировать их. Дату договора № 1 ставим после даты аудита, и в этом договоре растягивайте обязательства Застройщика заключить остальные договора согласно ст. 10 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», чтобы заняться подписанием этих договоров, после того как «головная боль» с регистрацией ФОН закончится.

Совет № 4
На сегодняшний день есть единственная утвержденная инструкция по пакету документов для регистрации ФОН № 511 от 4 октября 2005г.
Очень аккуратно сделайте пакет документов согласно требованиям этой инструкции. Проспект эмиссии и информацию об эмиссии делайте идентичными слово в слово, этим маленьким нюансом Вы уменьшаете количество документов, которое надо править по настоянию ДКЦПФР! Запихивайте туда все пункты, которые требуются к проспекту и все пункты, которые требуются к информации. Дату проспекта, информации, инвестиционной декларации по этой инструкции ставьте за один день до подачи пакета в ДКЦПФР, для того чтобы все документы, которые Вас потребуют добавить были датой раньше, чем дата проспекта, информации, в которых про эти документы будет написано.

Совет №5
Не путайте! На данном этапе у Вас никто не требует открыть счет в МФС, у Вас требуют справку о заключении договора. С сайта МФС скачиваете бланк договора, вставляете свои реквизиты, отдаете в МФС и получаете справку о заключении договора. ВСЕ! Если Вы начнете собирать документы для открытия счета в МФС, потратите много времени, потом окажется, что у Вас нет свидетельства о регистрации эмиссии, а без него никто ничего открывать не будет и справку об открытии счета никто не выдает. Потому читайте внимательно! Справка о заключении договора с МФС, вот что Вам надо при подаче документов в ДКЦПФР.

Совет №6
Теперь самое интересное! Вы подали хороший объемный пакет документов в ДКЦПФР, выполнили ВСЕ требования 511 –ой инструкции. Через пару дней пытаетесь выяснить, все ли в порядке!? Сразу берите стул, литр валерьянки, несколько листов А4, ручку и смело звоните. То, что Вы услышите, будет шоком для Вас, но Вы не расстраивайтесь ФОНы дело новое для ДКЦПФР, тропинка не проторена, она только натаптывается.
Вам скажут, что документы можно забирать обратно и никакой регистрации не будет, потому что они не соответствуют законодательству. Проблема в том, что у каждого свое понимание к термину «требования законодательства». Для Вас это 511-ая инструкция, для ДКЦПФР понимание выгладит следующим образом: Есть неутвержденный проект инструкции о регистрации эмиссии сертификатов ФОН, который требует массу дополнительных документов, вот по этому неутвержденному проекту инструкции ДКЦПФР принимаем документы. А потом фраза - « И вообще сертификаты ФОН это то же самое, что и целевые облигации, так что смотрите еще и инструкцию по регистрации эмиссий целевых облигаций и все ее требования тоже выполняйте!». Вот тут то и зарыта «тухлая собака», потому как Сертификаты ФОН и ЦО имеют только общие мотивы, а механизмы и результаты у этих инструментов совершенно разные! И на эту тему я готов подискутировать, с кем угодно - только не с кем.
Требования, превышающие утвержденные инструкции, это превышение служебных полномочий, которые караются криминальным кодексом, проблема в том, что никто к Вам официально эти требования не выдвигает, все выглядит на бумаге, будто Вы сами изъявили желание принести дополнительные документы, а если Вы их не принесете, то вам будет отказ в регистрации, но не потому что вы что-то не конкретное не принесли, а потому что просто не выполнили требования законодательства, общая фраза и все. Судебная перспектива дорогостоящая и не принесет желаемого результата, даже если Вы через судебное решение зарегистрируетесь, вряд ли сможете работать с этой эмиссией, потому выход пока один – искать компромисс с ДКЦПФР, готовить документы, прислушиваться к их мнению.
Максимальный список дополнительных документов таков:
- Документ(ы), подтверждающий права на землю Эмитента.
- Решение сессии о строительстве на вашем земельном участке.
- Документ, подтверждающий наличие утвержденной ГАСКом проектно-сметной документации на объект строительства.
- Документ, подтверждающий сметную стоимость объекта.
- Разрешение на проведение строительных работ, выданное ГАСКом
- Копия подрядного договора застройщика и генподрядчика.
- Копия строительной лицензии генподрядчика.
Конечно же, сотрудники ДКЦПФР не строители, не девелоперы земельных отношений, не архитекторы им все просто и понятно если все просто и понятно на бумаге, например, есть проект дома на него есть сметная стоимость, сметная стоимость соответствует объему эмиссии, земля находится в собственности застройщика, который на период строительства готов подписать документы и отдать ее в аренду управителю, хотя это противоречит ЗУ от 19.06.2003 № 978-IV, и конечно же вся разрешительная документация на стройку получена. Тогда все «супер-пупер» все стыкуется в голове сотрудника ДКЦПФР и зарегистрироваться будет не сложно. Но это из области фантастики, потому что разные инстанции выпускают разные документы. Где-то в документах объект называется по другому, где-то сметы посчитаны по устаревшим нормам. У кого-то отвод земли не под конкретный дом, а под огромный квартал, да еще на праве аренды, без права совершать какие либо действия по этой земле в отношении третьих лиц, все это порождает массу нестыковок в голове сотрудника ДКЦПРФ, он требует донести более понятные документы, Вы пытаетесь собрать новые документы, которые в корне противоречат вашей стройке … в общем работать и работать.

И тем не менее жесткого требования на наличие дополнительных документов нет, а значит всегда можно сформировать пакет дополнительных документов с разъяснениями и объяснениями и зарегистрироваться. Тем более, что для застройщика, который проходит «круги ада» в инстанциях для того чтобы начать стройку, документы для ДКЦПФР - текущие мелочи.

Совет №7
Вы зарегистрировались, на выходе из ДКЦПФР вы получили временное свидетельство о регистрации, заверенные ДКЦПФР второй экземпляр проспекта эмиссии и второй экземпляр информации о выпуске сертификатов ФОН.
Срочно отдавайте пакет документов в Национальный депозитарий для присвоения вашим сертификатам ФОН международного кода. Этот код нужен для оформления глобального сертификата. Пакет необходимых документов указан на их сайте http://www.ndu.gov.ua/publication/content/141
Параллельно печатаете проспект эмиссии и информацию о выпуске. К сожалению законы и инструкции противоречат друг другу, одни требуют опубликовывать информацию о выпуске, другие проспект эмиссии - публикуйте и то и другое. Учитывая, что по Совету №4 у Вас они идентичны - получается бред , два одинаковых документа под разными названиями, да бред, зато никто к вам не придерется Вы выполнили нормы закона и инструкций на все 100%.

Совет № 8
Готовите пакет документов на открытие счета в МФС и пакет на депонирование глобального сертификата. К сожалению положение о глобальном сертификате гласит, что его надо оформить в течении 7 дней после регистрации эмиссии. Это не реально, потому что за семь дней сложно получить на руки свидетельство о регистрации, оплатить услуги Национального депозитария, отдать туда документы, получить обратно код, вписать код в текст глобального сертификата и подать глобальный сертификат на депонирование. К счастью, к эту 7 дневную норму сотрудники МФС не требуют. Оба пакета документа описаны в регламенте работы МФС, который доступен на сайте МФС http://www.mfs.kiev.ua, там же скачиваете и бланки глобального сертификата.
- Документы на открытие счета (п.4.7.1- п4.7.15 регламента), но начать надо с процедуры получения счета на оплату, его Вам сделают в МФС после того как Вы перешлете вашу копию свидетельства о регистрации сертификатов ФОН.
-Документы для зачисления ценных бумаг вследствие депонирования глобального сертификата п.8.4 регламента.
Получаете выписку из МФС о том, что ваши сертификаты находятся на вашем эмиссионном счете. И наконец-то можно насладиться счастьем выполненного долга перед будущими владельцами сертификатов, за то что вы им организовали возможность их приобрести.

Заключение.
Терпеливый читатель, дойдя до этого места вскликнет –« Бог с ней с этой регистрацией , а как работать? Как будет функционировать ФОН? Как налоговое планирование, оптимизацию проводить?». Увы, этого в моей статье нет, это ноу-хау сидит в головах тех, кто открывает ФОНы. На практике никто этого еще не делал в Украине и первопроходцы будут снимать «с