Алгоритм создания и функционирования ФФС

…Разбираясь в макулатуре законодательства, я мечтал найти статью в интернете, которая без лишней воды расскажет, куда бежать конкретно по пунктам и что делать с этим ФФС. Мучался, рыдал, разбирался! Надеюсь, не все столько много зарабатывают, чтобы тратить огромные суммы средств на валерьянку, чтобы успокоить свои нервы, прежде чем прийти к этому алгоритму.

После того как финансовая компания (далее ФК) прошла все этапы описанные в статье «КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС» можно приступить к созданию ФФС, его работе и закрытию. Последовательность действий следующая:

1. ФК находит Застройщика (или наоборот), который обладает функциями заказчика строительства объекта жилья.

2. ФК разрабатывает и утверждает Правила ФФС.

3. ФК заключает договор с Застройщиком о сооружении и финансировании объекта жилой недвижимости, с этого момента ФК является Управителем.

4. ФК открывает счет ФФС в выбранном банке, подает в ДФП копию Правил ФФС и Договора с Застройщиком и получает код для ФФС.

5. ФК подписывает пакет договоров с Застройщиком согласно ст. 10 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», для обеспечения обязательств Застройщика подписываются также Договор уступки, Договор поручения, Договор Ипотеки (заверяется нотариально), Безотзывная доверенность.

6. Застройщик страхует объект строительства от ущерба на период строительства и гарантийный срок обслуживания в пользу Управителя.

7. Застройщик предоставляет документы по объекту строительства: проектно-сметную документацию, графики строительства, стоимость квадратного метра жилья ( для ФФС типа А -цену устанавливает Застройщик, для ФФС типа Б устанавливает цену самостоятельно Управитель), перечень объектов инвестирования (квартиры, офисы, машиноместа и т.п.) и другие документы по требованию Управителя.

8. Управитель принимает ср-ва от доверителей в ФФС по договорам участия в ФФС и закрепляет объекты инвестирования за доверителями, выдает свидетельства об участии в ФФС.

9. Управитель направляет ср-ва доверителей в необходимом объеме согласно графику выполнения строительных работ Застройщику и следит за целевым использованием ср-в.

10. По окончании строительных работ Застройщик заказывает инвентаризацию и получает от БТИ технический паспорт на объект строительства. Застройщик вводит объект строительства в эксплуатацию. (Исполком утверждает акт госкомиссии о вводе в эксплуатацию объекта строительства, сам акт и проект решения о вводе объекта в эксплуатацию готовит ГАСК). Застройщик предоставляет Управителю фактические площади объектов инвестирования согласно техническому паспорту объекта строительства.

11. Управитель осуществляет окончательные расчеты с доверителями согласно фактическим площадям и меняет св-во об участии в ФФС на справку о 100% финансировании объекта инвестиции, которая является основанием для оформления права собственности на объект инвестирования.

12. Управитель передает сведения (оригиналы договоров об участии в ФФС, справку об оплате, паспортные данные доверителя и т.п.) о закрепленных оплаченных объектах инвестирования Застройщику для оформления права собственности на доверителя.
Застройщик подписывает Акты приема-передачи объектов инвестирования с каждым доверителем, устраняет претензии к качеству строительства.

13. Застройщик оформляет право собственности, это означает, что исполком утверждает решение о праве собственности с приложением, в котором указаны доверители, их договора и объекты инвестирования. Проект решения готовит БТИ, которое обязательно потребует оригиналы договоров, актов, копии паспортных данных, копии справок об оплате, Акт госкомиссии, Решение исполкома об утверждении Акта и др. документы. Решение исполкома о праве собственности Застройщик получает размноженное (с мокрыми печатями) по количеству собственников и раздает их доверителям. Это и есть основной правоустанавливающий документ для доверителя.

14. Доверители самостоятельно регистрируют право собственности в БТИ. Для чего необходимо будет предоставить Решение исполкома о праве собственности с мокрой печатью и опять же, оригинал договора об участии в ФФС, акт приема передачи, справку об оплате, паспортные данные, квитанцию об оплате услуг БТИ. В случае если в квартире осуществлена перепланировка и техник БТИ не увидит соответствия между фактом и отдельной страничкой технического паспорта объекта строительства, где нарисован объект инвестирования, доверителю необходимо будет подать дополнительные документы на узаконение перепланировки. После чего Доверитель получит технический паспорт и св-во о праве собственности на свой объект инвестирования. И только теперь он сможет им распоряжаться как захочет, даже пропить или проиграть в карты!

15. Управитель производит окончательные расчеты с Застройщиком и окончательные расчеты с доверителями, которые не выполнили свои обязательства и не стали владельцами объектов инвестирования. Управитель закрывает ФФС.



Примечание 1
Законодательство подразумевает, что доверители получат квартиры по себестоимости, которая включает прибыль Управителя и Застройщика, которые в свою очередь заплатят налоги. Вот почему ФФС в чистом виде вопросы оптимизации налогообложения не решают. А что же они решают?
- Легальное, законное финансирование объектов жилищного строительства.
- Законное привлечение средств от физических и юридических лиц для инвестирования жилья.
- Законное оформление прав собственности при первичном строительстве.
- Аккумуляция средств на весь период строительства и отсутствие зависимости от налоговых периодов.

Примечание 2
Хозяева строительных проектов, вряд ли согласятся вести строительный бизнес без определенной нормы рентабельности, потому тема оптимизации - номер два после темы легального привлечения средств. Чаще всего встречаются два варианта . Либо надстройка для увеличения себестоимости из цепочки субподрядчиков , смещающая прибыль на подрядчиков с минимальным налогообложением, либо надстройка из псевдориелторовской конторы, которая закрепляет объекты инвестирования на себя по себестоимости, а потом уступает права по договорам участия в ФФС на доверителей, но по рыночной цене сбрасывая прибыль на партнеров с минимальным налогобложением. К сожалению любой из этих методов граничит между понятием оптимизации и уходом от налогообложения и накладывает дополнительные риски на бизнес.
Бизнес в свою очередь вынужден пользоваться такими инструментами, в силу того что на этапе землеотвода, проектирования, согласования ТУ,получения разрешительной документации , ввода в эксплуатацию и получения права собственности постоянно вынужден считаться с "внебалансовой" составляющей, которую рано или поздно нужно погасить прибылью проекта.