ТОНКОСТИ ПРОБЛЕМЫ (Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26)

Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26 привело в состояние легкого шока, тех застройщиков, которые работают по схеме с целевыми облигациями через КУА.

Суть схемы проста, покупатель, облюбовав себе жилье в новостройке идет в некую Компанию по Управлению Активами (КУА), чтобы купить Целевые Облигации на квадратные метры выбранной квартиры. Покупатель покупает целевые облигации номиналом в 3000 гривен за м2, по рыночной цене 7500 гривен за м2. Покупателя это вряд ли смутит, потому что цена на квадратные метры действительно рыночная и действительно 7500 гривен за м2.
После ввода в эксплуатацию покупатель приходит к застройщику и обменивает квадратные метры своих Целевых Облигаций, на реальные квадратные метры своей квартиры. Все счастливы!

Суть проблемы. Все счастливы за исключением ГНАУ, которая 3-4 года за этим наблюдает, и понимает что с разницы (7500-3000) гривен за м2 налоги не платятся, т.к. операции с ценными бумагами не попадают ни под налог на прибыль, ни под НДС.

Я думаю, что это письмо – плод работы нескольких департаментов, и не только ГНАУ, потому что так обстоятельно «хлопнуть» схему на которой сидит треть крупнейших застройщиков Украины дело нешуточное. Это начало битвы.

Теперь о Письме, суть заключается в двух-трех абзацах, процитирую языком оригинала:

«Враховуючи зазначене та те, що об'єктом оподаткування ПДВ є поставка товарів чи послуг, то при здійсненні даної операції податкові зобов'язання визначаються на дату здійснення першої події (отримання коштів на виробництво товару в обмін на випущені облігації).

При цьому у разі здійснення поставки товарів, вартість яких є більшою, ніж номінал облігації (вартість облігації), то з урахуванням вимог п. 4.8 ст. 4 Закону про ПДВ платник податку повинен здійснити перерахунок (донарахування) податкових зобов'язань виходячи з фактичної вартості поставлених товарів, але не нижче за звичайні ціни.»

ГНАУ абстрагировалась от ЦБ , провела черту, вот до нее были ЦБ, а после нее теперь поставка товара, а с поставкой товара у нас все понятно, начисляй на разницу рыночной цены и номинала НДС, если квартиру покупало физическое лицо не плательщик НДС , что происходит в 99% случаев то разница превращается в доход по приобретенному товару по цене номинала т.е. ниже ОБЫЧНОЙ цены, т.е. будьте добры пройдите в кассу заплатите 13% ( а теперь уже 15%) от разницы. Что собственно и требует ГНАУ:

«Одночасно з цим слід звернути увагу, що при обміні цільової облігації на відповідний товар згідно з умовами розміщення такої облігації базою для нарахування ПДФО є різниця між фактичною (ринковою) вартістю такого товару на момент його передачі та номінальною вартістю цієї цільової облігації. Розрахований таким чином дохід оподатковується за ставкою (13 %), визначеною у п. 7.1 ст. 7 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон).»

P.S.
Вы заметили из письма как все тонко сделано? Типа какое-то ООО, обратилось за разъяснением по поводу своих целевых товарных ЦБ , ни словом, ни нюхом про стройки, про застройщиков… 
Почему это произошло? Да потому что всегда оптимизационные процессы бизнеса скрываются за большой благой идеей. Такая идея есть - это становление фондового рынка Украины через КУА и паевые инвестиционные фонды (ПИФ) и т.п. И все бы было хорошо, если бы на 100% созданных, хотя бы 5% занималось оптимизацией, а 95% создавало реальные ПИФы, люди в них верили, несли деньги, обогащались и т.д. Пока что ситуация обратная, люди к ПИФам и КУА относятся скептически, а те КУА, которые есть на рынке со своими ПИФами, более 95% занимаются оптимизационной тематикой, вот почему выходят такие письма налоговой.

Остается ждать реакции рынка.