ЛЕГАЛЬНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ в строительство жилья (ФФС, ФОН).

Ежегодный рост цен на недвижимость в Украине, наблюдающийся в последние несколько лет, все больше и больше привлекает капиталы крупных и мелких инвесторов на этот рынок. Не заставило себя долго ждать и увеличение активности законодателя, с целью выработать определенные правила и ограничения ведения бизнеса для строительства жилой недвижимости.
Закон 3201-15 от 15.12.2005 изменил правила игры на рынке строительства жилья, жестко ограничил пути его финансирования, оставил только пять ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ механизмов.
Итак, языком оригинала:
«23. Статтю 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., N 47, ст. 646) доповнити частиною третьою такого змісту:
"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості".»
(http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3201-15)
Другими словами, закон предложил всего 5 вариантов инвестирования и финансирования объектов строительства жилья:
1. Фонд финансирования строительства (ФФС)
2. Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
3. Институт совместного инвестирования (ИСИ)
4. Негосударственный пенсионный фонд
5. Целевые облигации
Исключительно этими механизмами можно пользоваться без опаски быть уличенным в незаконном финансировании строительства жилищных проектов. Учитывая, что на практике 4-ый пункт не встречается, а 3-ий и 5-ый пункт, чаще всего работают в унисон как единый механизм и это большая тема отдельной статьи, то я бы хотел посвятить эту статью наиболее новым и наиболее динамично развивающимся механизмам ФФС и ФОН. Важно сказать, что эти механизмы в 2006 г. зародили в Украине новые рынки финансовых услуг, которыми пользуется все большее количество потребителей.

Начнем с ФФС, суть механизма достаточно проста, рассмотрим ее на схеме 1.

• Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) (1).
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ (6).

В общих чертах механизм выглядит именно так, хотя тонкостей и нюансов очень много, сейчас мне бы хотелось остановиться на укрупненном перечислении достоинств и недостатков этого механизма, чтобы облегчить задачу выбора для инвесторов.
1) Основное достоинство, есть законодательная база, хоть и хромающий на одну ногу но все же закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV» (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=978%2D15) в который можно «тыкнуть пальцем» и вычеркнуть неприятные абзацы из проекта какого-нибудь нехорошего акта проверки. 100%-ная легальность финансирования - это серьезный козырь в пользу этого механизма.
2) Относительно других механизмов, самый простой и понятный для доверителя - мелкого инвестора. Взяв договор об участии в ФФС и правила ФФС, проконсультировавшись у юриста, инвестору будет понятно, куда он вкладывает деньги, когда и что он получит взамен, каковы его риски.
3) Для застройщика самый легкий из механизмов для быстрого запуска процесса финансирования. Достаточно обратиться в банк или финансовую компанию, специализирующихся на таких услугах, подать пакет документов подтверждающих право на выполнение функций заказчика строительства, убедить финансовое учреждение в своем потенциале начать и успешно завершить строительство, договориться о цене услуг, выполнить договорные процедуры между управителем и застройщиком, которые требует закон и механизм запущен.
4) К достоинствам отнести еще нужно обязательное страхование, контроль целевого использования средств, невозможность использования средств ФФС в качестве гарантий, поручительств и залогов по собственным обязательствам финансового учреждения, в том числе и при его ликвидации. А также особый статус не юридического лица ФФС и статус доверительности чужих средств на балансе Управителя не дадут возможности легко добраться до них с третьей стороны.
5) Главный недостаток – несбалансированность внешнего законодательства, инструкций служб ГАСК, БТИ и т.п. Механизм ФФС не избавляет застройщика от налоговых вопросов при поступлении средств с ФФС на застройщика, от вопросов возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности. Все это еще предстоит вычистить законодателю.
6) Механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства, но на практике, мало кто представляет реальность этого метода.
7) Сам механизм ФФС не приспособлен для оптимизации налогообложения, создание дополнительных надстроек, решающих эту задачу, ведет к увеличению неблагоприятных рисков.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме 2.

• Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. (1)
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ собственности на недвижимость на Управителя. (6)
• Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают. (7)
• Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью. (8)

Ниже, по аналогии с описанием механизма ФФС, привожу наиболее важные достоинства и недостатки механизма с использованием ФОН.

1) Пункты 1) и 4) из механизма ФФС аналогично работают в механизме ФОН и являются его достоинством.
2) Механизм ФОН хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.
3) ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.
4) Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.
5) Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.
6) Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.
7) К недостаткам нужно отнести более сложный процесс запуска механизма, необходимость регистрации эмиссии сертификатов ФОН, выполнение требований законодательства по ценным бумагам.
8) Недостатком ФОН является сложность механизма, инвестору необходимо привлечь специалистов сразу в трех сферах строительной, «ценобумажной» и юридической, чтобы разобраться в сути механизма и определить свои риски.
9) Белые пятна в законодательстве, несбалансированность текущего законодательства, также существенный недостаток этого механизма.

Надеюсь, данная статья поможет потенциальным инвесторам, застройщикам положить в свою копилку порцию понимания о функционировании механизмов с применением ФФС и ФОН. Уверен, что эти механизмами будут востребованы рынком, будут развиваться и совершенствоваться, а потребитель будет отдавать предпочтение именно им.