ЛЕГАЛЬНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ в строительство жилья (ФФС, ФОН).

Ежегодный рост цен на недвижимость в Украине, наблюдающийся в последние несколько лет, все больше и больше привлекает капиталы крупных и мелких инвесторов на этот рынок. Не заставило себя долго ждать и увеличение активности законодателя, с целью выработать определенные правила и ограничения ведения бизнеса для строительства жилой недвижимости.
Закон 3201-15 от 15.12.2005 изменил правила игры на рынке строительства жилья, жестко ограничил пути его финансирования, оставил только пять ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ механизмов.
Итак, языком оригинала:
«23. Статтю 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., N 47, ст. 646) доповнити частиною третьою такого змісту:
"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості".»
(http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3201-15)
Другими словами, закон предложил всего 5 вариантов инвестирования и финансирования объектов строительства жилья:
1. Фонд финансирования строительства (ФФС)
2. Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
3. Институт совместного инвестирования (ИСИ)
4. Негосударственный пенсионный фонд
5. Целевые облигации
Исключительно этими механизмами можно пользоваться без опаски быть уличенным в незаконном финансировании строительства жилищных проектов. Учитывая, что на практике 4-ый пункт не встречается, а 3-ий и 5-ый пункт, чаще всего работают в унисон как единый механизм и это большая тема отдельной статьи, то я бы хотел посвятить эту статью наиболее новым и наиболее динамично развивающимся механизмам ФФС и ФОН. Важно сказать, что эти механизмы в 2006 г. зародили в Украине новые рынки финансовых услуг, которыми пользуется все большее количество потребителей.

Начнем с ФФС, суть механизма достаточно проста, рассмотрим ее на схеме 1.

• Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) (1).
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ (6).

В общих чертах механизм выглядит именно так, хотя тонкостей и нюансов очень много, сейчас мне бы хотелось остановиться на укрупненном перечислении достоинств и недостатков этого механизма, чтобы облегчить задачу выбора для инвесторов.
1) Основное достоинство, есть законодательная база, хоть и хромающий на одну ногу но все же закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV» (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=978%2D15) в который можно «тыкнуть пальцем» и вычеркнуть неприятные абзацы из проекта какого-нибудь нехорошего акта проверки. 100%-ная легальность финансирования - это серьезный козырь в пользу этого механизма.
2) Относительно других механизмов, самый простой и понятный для доверителя - мелкого инвестора. Взяв договор об участии в ФФС и правила ФФС, проконсультировавшись у юриста, инвестору будет понятно, куда он вкладывает деньги, когда и что он получит взамен, каковы его риски.
3) Для застройщика самый легкий из механизмов для быстрого запуска процесса финансирования. Достаточно обратиться в банк или финансовую компанию, специализирующихся на таких услугах, подать пакет документов подтверждающих право на выполнение функций заказчика строительства, убедить финансовое учреждение в своем потенциале начать и успешно завершить строительство, договориться о цене услуг, выполнить договорные процедуры между управителем и застройщиком, которые требует закон и механизм запущен.
4) К достоинствам отнести еще нужно обязательное страхование, контроль целевого использования средств, невозможность использования средств ФФС в качестве гарантий, поручительств и залогов по собственным обязательствам финансового учреждения, в том числе и при его ликвидации. А также особый статус не юридического лица ФФС и статус доверительности чужих средств на балансе Управителя не дадут возможности легко добраться до них с третьей стороны.
5) Главный недостаток – несбалансированность внешнего законодательства, инструкций служб ГАСК, БТИ и т.п. Механизм ФФС не избавляет застройщика от налоговых вопросов при поступлении средств с ФФС на застройщика, от вопросов возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности. Все это еще предстоит вычистить законодателю.
6) Механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства, но на практике, мало кто представляет реальность этого метода.
7) Сам механизм ФФС не приспособлен для оптимизации налогообложения, создание дополнительных надстроек, решающих эту задачу, ведет к увеличению неблагоприятных рисков.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме 2.

• Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. (1)
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ собственности на недвижимость на Управителя. (6)
• Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают. (7)
• Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью. (8)

Ниже, по аналогии с описанием механизма ФФС, привожу наиболее важные достоинства и недостатки механизма с использованием ФОН.

1) Пункты 1) и 4) из механизма ФФС аналогично работают в механизме ФОН и являются его достоинством.
2) Механизм ФОН хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.
3) ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.
4) Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.
5) Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.
6) Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.
7) К недостаткам нужно отнести более сложный процесс запуска механизма, необходимость регистрации эмиссии сертификатов ФОН, выполнение требований законодательства по ценным бумагам.
8) Недостатком ФОН является сложность механизма, инвестору необходимо привлечь специалистов сразу в трех сферах строительной, «ценобумажной» и юридической, чтобы разобраться в сути механизма и определить свои риски.
9) Белые пятна в законодательстве, несбалансированность текущего законодательства, также существенный недостаток этого механизма.

Надеюсь, данная статья поможет потенциальным инвесторам, застройщикам положить в свою копилку порцию понимания о функционировании механизмов с применением ФФС и ФОН. Уверен, что эти механизмами будут востребованы рынком, будут развиваться и совершенствоваться, а потребитель будет отдавать предпочтение именно им.

КУПИТЬ ГОТОВУЮ, НАЙТИ ЭКСПЕРТА. (Не хочу создавать финансовую компанию для ФОН или ФФС, хочу все, сразу и на блюдечке!

Интернет пестрит объявлениями следующего содержания: «…создадим финансовую компанию, ФОН, ФФС, получим лицензии, организуем получение разрешении» и т.д. К тому же, если Вы почитали мой блог, то уже примерно стали понимать, сколько головной боли несет этот процесс и какая себестоимость такой работы. ( См. статью КАК СОЗДАТЬ ФОН или ФФС). К сожалению, на рынке мало компаний, которые комплексно могут Вас обслужить с гарантией, чтобы все потраченное принесло Вам окончательный желаемый результат, в основном все работают по принципу «Пуговицы - это мое, а рукав это вы не у меня заказывали!» И не виноваты эти компании, потому что рынок новый, а глобальное понимание всей проблематики приходит со временем. Заказчик не может правильно поставить задачу, исполнитель не может правильно ее выполнить. Такая проблема сейчас действительно существует и решается она путем проб и ошибок.

Вопрос №1 можно ли купить сразу готовый продукт, готовую финансовую компанию, перед покупкой взглянуть на него, потрогать руками и принять решение о сделке?

Вопрос №2 можно ли найти эксперта, который с пониманием дела сможет нарисовать для Вас схемы финансирования, схемы договорных отношений, схемы оптимизации налогообложения, распишет риски и возможные пути их снижения?

Ответ на вопрос №1
Предложений о продаже готовой - нулевой финансовой компании очень мало, но они есть.
Связывайтесь со мной, я порекомендую Вам продавцов.

Ответ на вопрос №2
На сегодняшний день эксперты в этой области это люди из списка директоров уже работающих финансовых компаний, а список легко доступен на сайте ДФП (Перелік фінансових компаній, внесених до Державного реєстру фінансових установ), с адресами , мейлами, явками и паролями. Конечно, из более 100 зарегистрированных финансовых компаний, половина директоров возможно номинальные, но уверяю Вас, что вторая половина самая реальная, съевшая пуд соли в этой теме.

ТОНКОСТИ ПРОБЛЕМЫ (Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26)

Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26 привело в состояние легкого шока, тех застройщиков, которые работают по схеме с целевыми облигациями через КУА.

Суть схемы проста, покупатель, облюбовав себе жилье в новостройке идет в некую Компанию по Управлению Активами (КУА), чтобы купить Целевые Облигации на квадратные метры выбранной квартиры. Покупатель покупает целевые облигации номиналом в 3000 гривен за м2, по рыночной цене 7500 гривен за м2. Покупателя это вряд ли смутит, потому что цена на квадратные метры действительно рыночная и действительно 7500 гривен за м2.
После ввода в эксплуатацию покупатель приходит к застройщику и обменивает квадратные метры своих Целевых Облигаций, на реальные квадратные метры своей квартиры. Все счастливы!

Суть проблемы. Все счастливы за исключением ГНАУ, которая 3-4 года за этим наблюдает, и понимает что с разницы (7500-3000) гривен за м2 налоги не платятся, т.к. операции с ценными бумагами не попадают ни под налог на прибыль, ни под НДС.

Я думаю, что это письмо – плод работы нескольких департаментов, и не только ГНАУ, потому что так обстоятельно «хлопнуть» схему на которой сидит треть крупнейших застройщиков Украины дело нешуточное. Это начало битвы.

Теперь о Письме, суть заключается в двух-трех абзацах, процитирую языком оригинала:

«Враховуючи зазначене та те, що об'єктом оподаткування ПДВ є поставка товарів чи послуг, то при здійсненні даної операції податкові зобов'язання визначаються на дату здійснення першої події (отримання коштів на виробництво товару в обмін на випущені облігації).

При цьому у разі здійснення поставки товарів, вартість яких є більшою, ніж номінал облігації (вартість облігації), то з урахуванням вимог п. 4.8 ст. 4 Закону про ПДВ платник податку повинен здійснити перерахунок (донарахування) податкових зобов'язань виходячи з фактичної вартості поставлених товарів, але не нижче за звичайні ціни.»

ГНАУ абстрагировалась от ЦБ , провела черту, вот до нее были ЦБ, а после нее теперь поставка товара, а с поставкой товара у нас все понятно, начисляй на разницу рыночной цены и номинала НДС, если квартиру покупало физическое лицо не плательщик НДС , что происходит в 99% случаев то разница превращается в доход по приобретенному товару по цене номинала т.е. ниже ОБЫЧНОЙ цены, т.е. будьте добры пройдите в кассу заплатите 13% ( а теперь уже 15%) от разницы. Что собственно и требует ГНАУ:

«Одночасно з цим слід звернути увагу, що при обміні цільової облігації на відповідний товар згідно з умовами розміщення такої облігації базою для нарахування ПДФО є різниця між фактичною (ринковою) вартістю такого товару на момент його передачі та номінальною вартістю цієї цільової облігації. Розрахований таким чином дохід оподатковується за ставкою (13 %), визначеною у п. 7.1 ст. 7 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон).»

P.S.
Вы заметили из письма как все тонко сделано? Типа какое-то ООО, обратилось за разъяснением по поводу своих целевых товарных ЦБ , ни словом, ни нюхом про стройки, про застройщиков… 
Почему это произошло? Да потому что всегда оптимизационные процессы бизнеса скрываются за большой благой идеей. Такая идея есть - это становление фондового рынка Украины через КУА и паевые инвестиционные фонды (ПИФ) и т.п. И все бы было хорошо, если бы на 100% созданных, хотя бы 5% занималось оптимизацией, а 95% создавало реальные ПИФы, люди в них верили, несли деньги, обогащались и т.д. Пока что ситуация обратная, люди к ПИФам и КУА относятся скептически, а те КУА, которые есть на рынке со своими ПИФами, более 95% занимаются оптимизационной тематикой, вот почему выходят такие письма налоговой.

Остается ждать реакции рынка.

КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС

 

Прочитав закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», хотя бы один раз в своей жизни, Вам станет понятно, что нужны какие-то ФФСы или ФОНы.
В этой статье я расскажу, какие этапы нужно пройти для создания финансовой компании, которая может открыть ФОН или ФФС.

1. Создать, т.е. зарегистрировать ООО-шку или взять готовую, но при этом сразу сделать две незаменимые вещи, которые вам сэкономят 30-60 тяжелых трудодней:
• Переделать текст устава так, чтобы он сразу удовлетворял требованиям ДФП («Держфинпослуг», это Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины), т.е. это государственный регулятор, который следит за финансовыми компаниями Украины. Требования Вы можете узнать в ДФП или нанять юридическую компанию, которая уже хотя бы один раз в своей жизни делала такую работу.
• Наполнить уставной фонд вашей ООО-шки сразу на сумму не менее 3 млн гривен. Если вы не знаете, как это сделать, обращайтесь в юридическую компанию.
Минимальная цена освоения 1-го пункта 300 гривен, максимальная -15 000 гривен. Если очень очень сильно «постараться», можно это сделать и за 45 000 гривен. Срок 15-45 дней. Подготовка документов 7 дней, регистрация ООО-шки 7 дней, формирования уставных средств 20 дней.

2. Сделать из ООО-шки финансовую компанию, это означает зарегистрировать Вашу ООО-шку в ДФП или другими словами, подать пакет документов, после которого ДФП вашу ООО-шку поставит в свой реестр и выдаст Вам свидетельство. После этого Вы уже не какая-нибудь там ООО-шка Вы - Финансовое Учреждение!
Распоряжение №152 от 5 декабря 2003 подробно рассказывает все требования ДФП к заявителю. Особое внимание уделите разделам 2 и 3.

Минимальная цена- цена командировок в г. Киев или цена такси для киевлян, максимальная цена 7000 гривен это услуги юридической компании. Если очень, очень «постараться» можно найти такие услуги за 15 000грн. К сожалению, пакет документов без Вашего участия сделаться не сможет, ибо там есть пункты: по персоналу, помещению и т.п., которые надо будет Вам лично помочь сделать юристам. Срок 45 дней, из которых 15 дней подготовка документов и 30 дней ожидание решения ДФП.

ПОДРОБНОСТИ:
(ниже приведена информация, которую очень сложно найти в интернете)
• Список законодательных творений (законов, писем, распоряжений), которые могут Вам понадобиться.
• Список документов для подачи в ДФП на регистрацию финансовой компании.
• Пример Устава ООО, которое станет финансовой компанией в будущем. Обязательно обратите внимание на раздел 2, только в таком виде и только при его наличии у Вас примут пакет документов. Обязательно обратите внимание на п.4.2. уставный фонд формируется только ДЕНЕЖНЫМИ средствами и никаких других формулировок не допускается. Раздел 3 нужен, чтобы со своими деньгами (а не доверительными) можно было делать всевозможные операции.
• Пример правил финансовой компании (правила предоставления финансовых услуг), не путать с правилами ФФС,ФОН



3. Получить лицензию на привлечение средств от физических лиц для финансирования строительства с помощью ФФС или ФОН. Лицензия выдается сроком на три года стоит она 30 000гривен за все три года, подготовить пакет документов подать в ДФП подождать 30 дней. Цена аналогичная п.2.+ платеж за саму лицензию.
Документы и порядок получения, продления, аннулирования лицензий  смотрите в распоряжении ДФП №1225 от 24.06.2004.

4. Получить разрешение напринятие рисков по ФФС (типа Б) или разрешение на эмиссию сертификатов ФОН . Для получения таких разрешений, требования подробно расписаны в распоряжении  ДФП №1866 от 29 июля 2004. Особое внимание уделите разделам 2 и 3. Цена и сроки аналогичны п.2 за каждое разрешение.
ФФС (типа А) финансовая компания открывает без дополнительных разрешений только на основании пунктов 1-3 этой статьи.

Пройдя пункты 1-4, все лицензионные и разрешительные моменты с ДФП заканчиваются, дальше Вас ждет непростая работа по запуску схемы финансирование строительства с участием ФФС или ФОН, но об этом уже в других статьях.


P.S. Это только с виду кажется неподъемной задачей, главное не слушать врагов и завистников, потихоньку идти к своей цели, шаг за шагом. Помните, что везде работают такие же люди, не умнее, и не сильнее, и не намного богаче Вас, а те, кто сильнее, умнее и богаче такими мелочами не занимаются...

ВЫБОР ТРЕТИЙ (ФК или КУА)

Когда я задумал написать эту статью, я был уверен, что я выложу много информации и доводов по 20 пунктам сравнительной характеристики ФК и КУА. Теперь я знаю, что это неправильно, ибо не анализ двигал мною при ВЫБОРЕ ТРЕТЬЕГО. Я просто пошел по пути создания ФК (финансовой компании), работающей как управитель с ФФС (фонд финансирования строительства) и ФОН (фонд операций с недвижимостью), потому что это в 2006 году было более реально, было достаточно быстро, было достаточно отрегулировано законодательством, было достаточно дешево. Создавать КУА (компанию по у правлению активами) было не просто, потому что, даже прочитав гору макулатуры по этому вопросу у меня не выстроилась цепочка, что за чем делать и насколько гарантированный будет положительный результат. Также не просто понять и выстроить методы работы КУА для застройщика, нет, конечно, в общих чертах все понятно, но когда ты делаешь это сам, то нужно разбираться в деталях, я бы сказал, в тонкостях деталей.
Потому мой ВЫБОР ТРЕТИЙ пал на создание финансовой компании, исключительным видом деятельности которой, является привлечение средств и финансирование жилищного строительства через ФФС и ФОН.

Финансирование строительства – отдельная головная боль любого застройщика. ( …или сколько квадратных метров стоит голова финансиста…)

Законодатель постарался и сделал так, что просто строить жилье и собирать деньги во время строительства стало практически нереальным. В 2006 году начал зарождаться еще один рынок, рынок финансовых учреждений управляющих ФФСами, ФОНами. Соответственно появляется еще одна, новая каста людей–финансистов, которые знают как финансировать жилую недвижимость.
Я думаю, не за горами тот день когда «специалист по финансированию строительства жилья» будет идти отдельной строкой на всех сайтах по трудоустройству, во всех агентствах. Зарплата людей, работающих в этой сфере, будет оцениваться не долларами, а квадратными метрами по текущей цене и это в эпоху строительного бума на Украине.

ВЫБОР ВТОРОЙ (свой - чужой)

Еще одна задача ,которую надо решить - идти к профи - финансистам ( КУА, БАНК), платить деньги , а они Вам организуют сбор денег на строительство жилья назовем это использование ЧУЖОГО инструмента или самостоятельно создать СВОЙ инструмент.
У каждого выбора есть свои положительные и отрицательные стороны.
Рассмотрим выбор ЧУЖОЙ. Вас не волнует, как и что работает, Вы платите деньги, процент от привлеченных средств, а профи для Вас все организовывает. Вы только подписываете всякие там непонятные бумажки и все. Положительные моменты, это отсутствие головной боли на этапе запуска механизма продаж, отсутствие головной боли по вопросам оптимизации, налоговые вопросы и т.п.
К сожалению, есть и отрицательные моменты, весомая часть Вашего бизнеса находится в чужих руках, Вы рано или поздно становитесь заложником ситуации, в которой Вам придется идти на уступки по цене и по условиям совместной работы. Второй отрицательный момент - Ваш профи обычно обслуживает кроме Вас еще 5-50 таких же застройщиков, и если, не дай бог, у кого-то из них возникнут проблемы с властями, то и у Вашего профи возникнут такие же проблемы, а значит могут возникнуть проблемы и Вас…

Рассмотрим выбор СВОЙ. Создавая свой инструмент финансирования жилья, Вы приобретаете головную боль по созданию такого инструмента, и по его содержанию. Выигрываете в цене, выигрываете в гибкости, приобретаете опыт, становитесь оператором нового рынка.

Ваш покорный слуга выбор второй сделал в сторону СВОЕГО инструментария. А Ваш выбор за Вами.