ФОН проработал больше года. Результаты.

Прошел год, за это время утекло много воды. Один из немногих в Украине, активно работающий ФОН, показал свои преимущества и недостатки.
Можно отметить несколько важных особенностей, проверенных практикой:

1. ФОН не предусматривает на законодательном уровне обязательного возврата средств вкладчикам по их просьбе до процедуры погашения сертификатов ФОН. Особенно это стало полезным в «кризисные» времена. Причем в период размещения, нет даже теоретической возможности возврата средств, потому как нет технически невозможно вернуть сертификаты, они блокированы до конца срока размещения. После окончания размещения в период обращения сертификатов ФОН законодательно прописано, что эмитент не обязан досрочно выкупать сертификаты. Т.е. у владельца сертификатов есть только один путь пойти на рынок ( рынок, к сожалению, еще не сформирован по сертификатам ФОН) и найти другого покупателя сертификатов ФОН, который  купит сертификаты ФОН за деньги. 
2. При «наездах» сторонних организаций, банков-кредиторов, рейдеров или недоброжелателей на застройщика, стройка  находится в залоге у Управителя ФОНа,  на нее нельзя наложить взыскание, этот актив не попадает в дебиторский список, не рассматривается кредиторами при банкротстве.
3. ФОН и налог на прибыль. Налоговые органы уже осведомлены о таком инструменте финансирования строительства как ФОН, есть понимание в умах налоговиков, что поступления на счет ФОНа не попадают в валовые доходы и налоги там искать бесполезно до момента погашения сертификатов. Есть проблема с налоговыми маленьких городов, с районными налоговыми. До них «цивилизация» и «понимание» еще не дошли, но при появлении проекта акта о нарушениях, Управителю необходимо подключать ДФП или ассоциацию ПАФКУ они могут помочь провести разъяснительную работу на государственном уровне. 
4. ФОН и НДС – отдельная тема большой статьи, кратко скажу, в законе об НДС не так много пунктов, которые позволяют движение средств без НДС, но два таких пункта все таки есть ими и пользуется ФОН - за ценные бумаги (1) и за недвижимость начиная со второй поставки (2), осталось только выстроить схему работы ФОН таким образом, чтобы поступления средств в ФОН были именно по этим двум направлениям и вопрос с НДС решается прямой нормой закона. Это работает. 
5. Застройщики и НДС. К сожалению, с НДС у нас в стране дело обстоит плохо. Если у вас обязательства превышают налоговый кредит по НДС в конкретном отчетном периоде - вы попадаете под налоги, а вот если у вас налоговый кредит больше чем обязательства по НДС вы попадаете под «РАЗДАЧУ» налоговой. Вас будут «насиловать» пока вы свой налоговый кредит куда-нибудь не «запихнете» или просто «забудете» показать, пусть даже по ошибке. Любые методы хороши, только государство вам ничего возмещать не собирается. Помните об этом. Задача налоговой - принимать декларации с нулевым возмещением НДС и законы тут вторичны. ФОН в этом случае, сможет стать спасительной палочкой выручалочкой, которая отрегулируют НДС у застройщика.
6. Имущественные права. Нечто неосязаемое, которое передается, закладывается в залог, которое оплачивается и участвует в операциях в схемах ФФС и ФОН. Раньше никто не понимал, что это такое, налоговые законы тоже ничего про эти имущественные права не говорили и каждый, как хотел, так и вертел этим инструментом. В конце 2008 года, налоговая не раз высказалась за то, чтобы приравнять это «неосязаемое нечто» к осязаемому товару с вытекающими последствиями по НДС, обычными ценами и т.п. Потому делая операции с «воздухом» в виде имущественных прав хорошо подумайте, что у вас могут нарисовать налоговики в налоговом учете на основании каждого подписанного договора или акта приема –передачи. На мой взгляд, пришло время считать инструмент движения имущественных прав - невыгодным. Подумайте над этим. 
7. Проверки портят настроение, за свое существование ФОН пережил две проверки ДФП, одну ДКЦПФР, одну проверку прокуратуры. Пройдено массу вопросов, получено массу опыта, заплачены минимальные штрафы по незначительным нарушениям и дальше двигаемся вперед. Тут можно дать следующий совет: когда в законодательстве не расписано как делать ту или иную процедуру, а по ФОНу одни белые пятна, делайте так как Вы считаете это делать правильным, подкрепляйте свои действия бумагами (распоряжениями, приказами, протоколами, в которых ссылайтесь на законы, проспект эмиссии, правила ФОН) и все будет хорошо. 
8. В отличие от ФФС, любой ФОН не требует обязательного резерва в 10 % у Управителя, Управитель волен отправлять на застройщика столько средств, сколько захочет, соответственно остаток в ФОНе может быть и нулем, законодательно это не ограничивается.
9. Чистые активы ФОН. Никто не знает как правильно их считать, ни ДКЦПРФ ни ДФП не издали ни одной инструкции по этому поводу. И слава богу!! Тут есть масса проблем, но на поверхности самые невинные, проблемы с определениями. Чистые активы сертификата ФОН определяются законом как разница между обязательствами и имуществом ФОН поделенное на количество сертификатов. Это не совпадает с чистыми активами ИСИ, которые определяются как разница приобретения и продажи сертификата фонда ИСИ. Дальше в законах можно читать разные формулировки, которые просто тупо переписывались из предыдущих законов и никто не посмотрел на то, что определения разные и нельзя формулировки ИСИ применять при формулировании вопросов по сертификатам ФОН, но ничего живем с этим «бредом». 
 

Советы инвестору

По многочисленным просьбам, написал эту статью для простых инвесторов физических лиц, желающих купить жилье на этапе строительства.

Вы выбрали несколько подходящих квартир в новостройках, но не можете решиться расстаться с деньгами, какой алгоритм действий, чтобы приобрести такую уверенность.

1. Надо узнать, кто стоит за этим строительством, какая фирма и кто хозяин строительного бизнес - проекта. Если это сделать легко значит Вы на верном пути, если Вы реальный покупатель, то с вами всегда встретится реальный продавец. Если Вы не можете добыть такую информацию и не можете встретиться - не советую инвестировать в это жилье.
2. Оценить репутацию застройщика, т.е. что он построил в какие сроки и каков его опыт. Это нужно для того, чтобы понимать сможет ли Ваш застройщик решать все проблемы, которые возникают на этапе строительства, ввода в эксплуатацию, оформления права собственности. Мало быть хорошим строителем, или богатым бизнесменом надо уметь договариваться с властями, ГАСК, БТИ, Пожарниками, и т.п. Если Вам стало известно, что в вашем городе застройщик такого опыта не имеет – не инвестируйте.
3. Оценить способ привлечения денег. Чем легальнее Ваши инвестиции заходят в стройку, чем прозрачнее они тратятся, тем легче их вытаскивать, переоформлять долги, доказывать свои права на собственность в случае непредвиденных ситуаций. Я бы выделил шкалу вариантов инвестиций, которая идет от худшего варианта к лучшему:
- Кеш, под расписку. ( худший вариант инвестиции, незаконный, рискованный, но используется т.к. не светит доходы и налоги инвестора. );
- Паевые договора. ( финансирование жилой недвижимости по таким договорам запрещено законом об инвестиционной деятельности с января 2006г. );
- Совместная деятельность ( много непонятных моментов с точки зрения законодательства, которые трактуются разными органами по разному );
- Договора комиссии, поручения ( при жесткой трактовке тоже попадают под запрет инвестиционной деятельности с января 2006 г.);
- Предварительный договор (основная проблема - чаще всего этот договор является прикрытием сделки (квазификтивной) ибо нет еще построенной недвижимости которая должна фигурировать в этом договоре, финансирование по этому договору может быть признано незаконным. );
-Участие в негосударственном пенсионном фонде (законный способ, только не знаю ни одного случая его применения);
-Покупка целевых облигаций (законный способ но слишком запутанный, самый распространенный, в большей мере защищает интересы застройщика );
-Фонд финансирования строительства (законный способ, понятный, ориентирован на права инвестора, подкреплен отдельным законом);
-Фонд операций с недвижимостью (законный способ, сложный, публичный, ориентирован на права инвестора, подкреплен отдельным законом).

Шкала вариантов инвестиций основана на том , что человек владеющий информацией – владеет ситуацией, может принять своевременные решения по защите своих инвестиций и снизить риски. Первый способ - Кеш, Вы полностью лишены правовой защиты и информации . Последний способ ФОН- вы можете получить информацию у застройщика, финансовой компаний ( банке), ДФП, ДКЦПФР, из печати т.к. это публичный механизм и законодательство предусматривает обязательное раскрытие информации по ФОНам.
Не советую инвестировать способом отличным от последних трех.
4. Оценить суть договоров большинство договоров опираются на обязательства по вводу в эксплуатацию застройщика это плохо для инвестора, т.к. для инвестора важно получить право собственности и о том, как будет проходить этот процесс перехода прав собственности должно быть подробно описано. А также случаи и ответственность, если инвестор захочет забрать деньги, перепродать актив незавершенного строительства и т.п. Не инвестировать, если договор сводится к одному пункту : «Отдай деньги и жди, возможно, когда-то как-то Вы получите недвижимость.»
5. Оценить репутацию и опыт финансового учреждения, если Вы используете один из последних четырех способов инвестирования. Если не нашли финучреждение в списках ДФП или НБУ не инвестируйте.
6. Наличие банков желающих кредитовать под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость.
7. И последнее, рыночные показатели –спрос (много ли уже продано, есть ли еще желающие покупать), предложения на недвижимость в этом районе и цена.

Ну вот основные пункты будущего инвестора, которые сводятся, по сути, к простому выводу: если Вы знаете кому доверяете свои деньги, если сделка оформляется легально, если есть опыт контрагента в этом бизнесе, Вы выбрали недвижимость пользующуюся спросом по хорошей цене - смело инвестируйте , надеюсь это принесет Вам желаемые профиты.

Бухгалтерия застройщика работающего с финансовым учреждением, открывшим ФФС или ФОН

Очень неоднозначная тема у которой на сегодняшний день нет прямого ответа как правильно отражать в бухгалтерии операции по строительству объекта жилой недвижимости, как правильно ставить на валовые доходы и валовые расходы суммы проходящие по таким операциям. Если условно бухгалтеров разделить на 4 группы (1.бухгалтер-супертрус, 2.бухгалтер-трус, 3.бухгалтер –стандарт, 4.бухгалтер-креативщик), то моя позиция по этому вопросу совпадает с позицией бухгалтера-стандарт.

Суть вопроса: Застройщик имеет Договор о сооружении объекта строительства (№1) с финансовым учреждением, по этому Договору финансовое учреждение является заказчиком, а Застройщик является исполнителем по организации строительства объекта. Застройщик имеет Генподрядный договор с генеральным подрядчиком (№2) по которому он является заказчиком строительства, а генподрядчик исполнителем. Денежные средства поступают от Финансового учреждения на Застройщика по договору №1 и уходят в стройку от Застройщика на Генподрядчика по договору №2. Рассмотрим налоговые последствия Застройщика при выполнении таких операций и поведение бухгалтеров всех 4 групп.

Сначала хотелось бы отметить, что налоговое законодательство формировалось гораздо раньше, чем кредитно-финансовые механизмы финансирования строительства и ничего не подозревало о том, что в будущем, у строительства может возникнуть два последовательно расположенных друг за другом заказчика строительного объекта, выполняющих его финансирование. Соответственно ничего особенного о налоговых последствиях Застройщика при такой расстановке заказчиков в законодательстве не упоминается. Законодательство по финансово кредитным механизмам внесло изменения, которые касаются финансового учреждения, а про Застройщика никто не вспомнил, считая, что он должен работать по стандарту, как и ранее. Но при этом налоговая разъяснила, что договор №1 это договор, который относится к категории подрядных договоров, а по сему средства поступающих на Застройщика по Договору № 1 являются валовыми доходами ( далее ВД) Застройщика и этим разъяснением налоговая зарыла «большую тухлую собаку с тонной тротила на брюхе в строительный бизнес жилой недвижимости». Вот не сделала бы она этого, вот сказала бы, что договор № 1 похож по своей сути на кредитный договор и поступление средств не является валовыми доходами, вот тогда бы все стыковалось на все 100%

ВНИМАНИЕ!!! ЕСЛИ ЭТУ СТАТЬЮ ПРОЧИТАЕТ ЧЕЛОВЕК СИЛЬНЫЙ МИРА НАЛОГОВИКОВ, КОТОРЫЙ В СОСТОЯНИИ ВКЛЮЧИТЬ МОЗГИ СВОИМ СОТРУДНИКАМ, ПРОРАБОТАТЬ ЭТОТ ВОПРОС И ВНЕСТИ СООТВЕТСТВУЮЩИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ, Я ГОТОВ ПОУЧАВСТВОВАТЬ В ЭТОМ ПРОЦЕССЕ И ПОДНЯТЬ НАРОДНЫЕ МАССЫ НА ЗАЩИТУ ЗАСТРОЙЩИКОВ!!

А пока чуда не случилось, вернемся к нашим проблемам. Итак, если в одном налоговом периоде Застройщик принял средства финансового учреждения (далее Управителя) по дог. №1 и не отправил их на Генподрядчика по дог. № 2 , то будьте добры, 25% от поступлений налог на прибыль и 20% НДС заплатите. Соответственно себестоимость строительства резко возрастает, а доверителям Управителя объясняйте, что вы работали по закону, потому больше трети их средств пошла в бюджет станы, а не в стройку. Если же Застройщик «с мозгами дружит», в налоговом периоде регулирует суммы поступлений от Управителя и суммы платежей на Генподрядчика, то мы сталкиваемся с рядом новых проблем, о которых сейчас пойдет речь.

К сожалению, статьи налогового законодательства, в которой четко и понятно было бы изложено, что Застройщик, суммы средств, отправленные на Генподрядчика, может поставить на валовые расходы (далее ВР) - НЕТ! В стандарте, налоговое законодательство понимает, что Застройщик ведет капитальное строительство за счет собственных средств уже очищенных от налогов или за счет заемных средств – кредитных ресурсов и в этих случаях законодательство подразумевает, что в процессе строительства ни ВД ни ВР у Застройщика не возникает до момента ввода в эксплуатация основных фондов. Страх Бухгалтера, что ему не признают валовые расходы при проверке, заставляет его не спать спокойно по ночам на протяжении всего строительства потому бухгалтер пытается придумать, как же отражать в учете капитальное строительство, чтобы не попасть в эту ситуацию. Решение лежит на поверхности - не отражать капитальное строительство на 15 счете, а отражать производство товара в виде дома состоящего из квартир, паркингов и других объектов инвестирования на 23 счете считая, что незавершенное строительство и есть незавершенное производство товара которое будет продано и работать так же как работает генподрядная организация –закрыла объем работ, поставила на валовые расходы и спит спокойно. Но не тут то было, если пойти по этому пути возникает новая проблема - п.5.9. закона о прибыли. Этот пункт законодатель умудрился так написать, что под вольные трактовки налоговиков незавершенное строительство трактуется как незавершенное производство, требующее применение пункта 5.9. А именно, при получении акта выполненных работ налоговики могут заставить пересчитать эти работы, выкинув из них материальную составляющую до момента ввода в эксплуатацию, тем самым, уменьшив валовые расходы в налоговом периоде, вылезут и налог на прибыль, и НДС. Горы писем разъясняющих применение пункта 5.9. налоговой соответствуют анекдоту: «Скажите, когда родился Лев Николаевич Толстой? С превеликим удовольствием на ваше письмо отвечаем искренне и подробно, Лев Николаевич Толстой точно родился и этому свидетельствуют много фактов, в том числе и написанные им книги!!»

Единственное вминяемое письмо издал Комитет верховной рады по фопросам финансов и банковской деятельности № 06-10/312 от 23.04.2003 в котором написано:
«Все расходы понесенные (начисленные) подрядчиком в связи со строительством объекта в том числе на приобретение сырья, материалов для строительства, отражаются в налоговом учете, то есть в валовых затратах подрядчика в общем порядке в соответствии с нормами статьи 5 Закона с ведением отдельного налогового учета прироста (убыли) в соответствии с п. 5.9. Закона. Заказчик при этом не осуществляет в соответствии с п. 5.9. Закона отдельного учета балансовой стоимости материалов, использованных подрядчиком при осуществлении строительных работ, поскольку стоимость материалов включена в общую стоимость работ, выполненных подрядчиком, за которые рассчитывается заказчик»

Но это все теория, с элементами гадания на кофейной гуще, какой налоговик придет, какое у него будет мнение, как он трактует закон. В каждой отдельно взятой районной налоговой у нас сидят люди с разным пониманием законодательства, потому при отсутствии конкретики в законодательстве приходится надеяться только на чудо. Я попытаюсь рассказать, как практически бухгалтера выходят из такой ситуации.

Позиция бухгалтера-супертруса:
«Во время строительства никаких платежей от Управителя на Застройщика быть не должно, Управитель накапливает суммы средств своих доверителей и ждет окончание строительства. А Застройщик самостоятельно финансирует объект за счет кредитных ресурсов. После окончания строительства Застройщик получает от финансовой компании одним платежом стоимость всех квартир дома, ставит на валовые доходы и в эту же дату отражает валовые расходы практически на туже сумму на весь дом и это дата ввода в эксплуатацию жилого дома, да еще и в этом налоговом периоде оформляет право собственности – вырожденный случай , безупречная позиция застройщика по налоговому законодательству. Только сколько их, таких Застройщиков у нас на Украине, которые могут себе позволить быть супертрусами. Если вы подумали о кредитно депозитной схеме, то не выйдет, ресурсы доверителей ФФС или ФОН Управителя не могут быть предметом залога, это запрещено законом, потому их нельзя использовать в качестве залога по кредиту Застройщика и банкиры уже в этом разобрались».

Позиция бухгалтера- труса:

«Принимать средства от Управителя ставить их на валовые доходы в одном налоговом периоде, но только в объемах валовых расходов, которые пересчитаны по п.5.9. и уменьшены на материальную составляющую. На объем материальной составляюшей брать средства из других источников, например кредитные ресурсы, которые не включаются в валовые доходы и без НДС. Потом как-то выруливать с этим перекосом после ввода в эксплуатацию недвижимости, когда и ВР и НДС можно будет показать».

Позиция бухгалтера- стандарт (Эту позицию поддерживаю я):

Принимать средства от Управителя в необходимых объемах для строительства, не пересчитывать валовые расходы по п. 5.9., доказывать налоговикам, что от Генподрядчика Застройщик получает только выполненные работы и услуги, никаких материалов нет и пересчитывать по 5.9. нечего. Кредитовый НДС покрывать дебетовым, и налоги платятся только с сумы прибыли застройщика которая остается как разница между полученным от Управителя и заплаченным (принятыми работами) от Генподрядчика. Реальная прибыль и НДС Застройщика высчитывается, показывается только исходя из неофициальных требований налоговой, согласно налоговой нагрузке.

Позиция бухгалтера- креативщика.
Не считать полученные средства от Управителя валовыми доходами, т.к. Управитель действует в интересах доверителей и выполняет управление имуществом, которое ему не принадлежит, соответственно такие правоотношения надо приравнивать к договору комиссии. При отсутствии ВД можно не беспокоиться о ВР, ничего туда не включать отстаивать свою точку зрения в суде «и плевать с высокой горы на разъяснения налоговой».


К сожалению любая, из изложенных, позиция имеет свои весомые отрицательные черты, тем более, что на практике все еще сложнее чем я описал в теории. В начале строительства Застройщик чаще всего использует львиную долю заемных средств для строительства и маленькую долю средств Управителя, а по мере роста объемов строительства эти доли обратно пропорционально изменяются, что делать бедному бухгалтеру в этой ситуации, какую позицию занять? Ответ на этот вопрос остается открытым.

Лично я считаю, что жилищное строительство такой нервный вопрос для граждан и власти, что нужен закон об альтернативном налогообложении. Если Застройщик работает с Управителем, который отвечает всем нормам законодательства, то Застройщик должен иметь право выбрать стандартную или альтернативную систему налогообложения, например альтернатива - сразу заплатить свою налоговую нагрузку со средств полученных на строительство объекта и сразу же освободиться от всех иных налогов, некое подобие налога с оборота. И бюджет наполнится, и стройки разрастутся, и контроль Управителей будет над Застройщиками весомый.

Практика создания ФОН

После того как финансовая компания (далее ФК) прошла все этапы, описанные в статье «КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС» можно приступить к созданию ФОН.

Самое главное и самое не простое это пройти ДКЦПФР, нужно подать документы на основании которых зарегистрируют эмиссию сертификатов ФОН – основной инструмент деятельности ФОН.

Список документов в ДКЦПФР:
- Уставные, регистрационные, лицензионные документы ФК
- Кредитный рейтинг долгового обязательства – вашего ФОНа
- Аудиторское заключение и заверенная финансовая отчетность.
- Решение, оформленное протоколом исполнительного органа ФК о создании ФОНа
- Правила ФОН
- Договор о сооружении объекта строительства между ФК и Застройщиком
- Инвестиционная декларация
- Информация о выпуске сертификатов ФОН
- Проспект эмиссии Сертификатов ФОН
- Справка из МФС о подписании договора на обслуживание.
- ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ документы ( расшифровка далее в статье)

Совет№1
«Не рыпайтесь» в ДКЦПФР, если у вас нет кредитного рейтинга, к сожалению, даже при самых широких Ваших возможностях, без рейтинга зарегистрироваться нельзя, тем более, что новый закон о ЦБ гласит, что все ЦБ должны рейтинговаться, и хотя закон не рассказывает в какой период, до или после регистрации, пройти ДКЦПФР без рейтинга нельзя. В стандарте рейтинг занимает 90 дней и стоит 54000 гривен, срок уменьшить можно до 60-45-30 дней, оперативно оплатив и предоставив документы для рейтинговой процедуры. Можно уменьшить срок и до минимума 30-5дней, но только если у Вас есть соответствующие связи и подготовлен весь пакет документов для процедуры. Цену уменьшить сложно, она стандартная. Так что о рейтинге подумайте заранее. Пакет документов для рейтинговой процедуры на украинском языке:
1. Відомості про підприємство:
• статут; свідоцтво про державну реєстрацію та інші свідоцтва, дозволи та ліцензії;історична довідка;відомості про учасників компанії; організаційно-правова структура, включно з відокремленими структурними підрозділами (відділення, представництва та філії); існуючі права власності на володіння пакетами акцій або часток в статутних фондах інших компаній;інформація описового характеру про діяльність всіх дочірніх компаній фінансової установи та компаній, в яких вона має пакет акцій або частку в статутному фонді понад 10%.
2. Документи, які висвітлюють юридичні та фінансові аспекти участі підприємства у фінансово-промислових групах, асоціаціях та об‘єднаннях.
3. Інформація про досвід роботи та робочий стаж керівників.
4. Основні аспекти законодавчого регулювання діяльності та особливості діяльності фінансової установи – управителя фондів.
5. Фінансові звіти та результати аудиторських перевірок за останні п‘ять років та І півріччя 2007 року: баланс;звіт про фінансові результати; звіт про рух грошових коштів; звіт про власний капітал;аудиторські звіти (за три останні роки).
6. Розшифровка статей балансу (станом на 30.06.2007 р.), питома вага яких перевищує 5% валюти балансу.
7. Розшифровка кредиторської та дебіторської заборгованості (контрагент, предмет заборгованості, дата виникнення, дата погашення, сума). Графік погашення заборгованості.
8. Подробиці всіх значних транзакцій, що відбулися після дати останньої фінансової звітності.
9. Розшифровка доходів та витрат за останні п‘ять років та І півріччя 2007 року.
10. Опис ключових умов за основними банківськими позиками (назва банку, № договору, дата укладання договору, сума за договором, % ставка, графік погашення, заборгованість на останню дату). Інформація про всі позабалансові та заставні зобов‘язання.
11. Довідка про заходи, які були застосовані регулюючим органом до підприємства, нараховані штрафи та санкції (понад 1 000 грн.). Інформація про існуючі претензії до установи, які перебувають на розгляді в суді.
12. Інформація про значних партнерів компанії та умови співробітництва.
13. Інформація щодо позиції на ринку, на якому провадить діяльність підприємство та власне бачення основних конкурентів.
14. Інвестиційна політика, методика визначення об’єктів інвестування та оцінки інвестиційних ризиків.
15. Прогнозні дані на 3 роки (в тому числі дохід, грошові потоки та баланс).
16. Короткий опис корпоративної стратегії підприємства разом с описом ризиків та можливостей, які передбачаються в майбутньому. Зміни у стратегії, пов’язані зі створенням фондів.
У разі випуску сертифікатів ФОН додатково надаються документи:
17. Підготовлені для реєстрації в ДКЦПФР згідно з переліком, передбаченим пп. 2.1.б)-2.1.г), 2.1.д)-2.1.є) Положення ДКЦПФР про порядок реєстрації випуску сертифікатів фондів операцій з нерухомістю, що випускаються в бездокументарній формі, інформації про їх випуск та проспекту емісії (Рішення ДКЦПФР від 04.10.2005 р. №511):
 копію дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН; копію рішення емітента про випуск сертифікатів ФОН; інформацію про випуск сертифікатів ФОН та проспект емісії;копії Правил ФОН та інвестиційної декларації; копії договорів емітента із забудовниками; довідку про відкриття ФОН окремого рахунку у банку.
18. Відомості про забудовників за кожним з проектів:
 статут; фінансова звітність (ф№№1, 2, 3) за 2005-2006 рр. та І півріччя 2007 року; досвід участі у реалізації інвестиційно-будівельних проектів; копії актів введення об’єктів в експлуатацію.
19. Копії іпотечних договорів між управителем ФОН та забудовниками.
20. Копії договору уступки майнових прав на об’єкт будівництва з відкладальними умовами та договору доручення з відкладальними умовами.
21. Типовий договір купівлі-продажу цінних паперів (сертифікатів ФОН), який емітент укладатиме з покупцями.
22. Документація по кожному будівельному проекту, який планується збудувати за рахунок випусків сертифікатів ФОН: копію Рішення місцевої ради про відведення земельних ділянок під будівництво;копію договору оренди земельної ділянки; копію позитивного висновку комплексної державної експертизи; копію дозволу на проведення будівельних робіт; копію договору генерального підряду; макет об’єкта будівництва в електронному вигляді; кошторис; графік виконання та фінансування будівельних робіт;обсяг фактично виконаних та профінансованих робіт.
23. Відомості про генпідрядників за кожним з проектів:
 статут; копії ліцензій на будівельну діяльність; фінансова звітність (ф№№1, 2, 3) за 2005-2006 рр. та І півріччя 2007 року;досвід участі у реалізації інвестиційно-будівельних проектів; копії актів введення об’єктів в експлуатацію.
24. Прогнозні грошові потоки функціонування кожного ФОН на строк його дії.
25. Відомості про попередні випуски сертифікатів ФОН (свідоцтво ДКЦПФР про реєстрацію, інформація про випуск, звіт про підсумки випуску, звіт про погашення).

Пакет документов не обязательный, подавать можно только то, что есть в наличии и то, что можно создать.

Совет №2
«Не рождайте» документы в произвольные, непродуманные разные даты. Все ваши документы будут меняться по воле Ваших «врагов» (ДКЦПФР, КРЕДИТ-РЕЙТИНГ, МФС, Национальный депозитарий и т.п.) надо продумать даты так, чтобы изменение любого документа не влекло за собой изменение его даты и чтобы не надо было после каждого изменения вычитывать весь пакет документов и вносить попаправки это титанический труд от которого надо вовремя избавиться.
1. Отталкивайтесь от даты финансовой отчетности заверенной аудитом, она у Вас определена законом, это последняя дата предыдущего квартала. Если в текущем квартале вы собрались подавать документы на регистрацию ФОН. Лучше все начинать с самого начала квартала, т.е. 1 числа нового квартала отвезли документы на аудит, который заверит всю вашу отчетность на 31(или 30)-ое число прошлого квартала.
2. Решение о создании ФОН оформляете протоколом (требование инструкции) и дата у него 31(или 30)-ое число прошлого квартала, последний день квартала, даже если он выходной, сделай те его приказом рабочим днем! Зачем? Затем, что закон предусматривает зафиксировать капитал ФК и заверить его аудитором на дату принятия решения о создании ФОН, если у Вас дата принятия решения совпадает с датой аудиторского заключения, Вам не надо делать дополнительную бумажку, к тексту которой могут быть дополнительные претензии.
3. Правила ФОН тоже утверждаем в эту же дату. Вот вы и получили первые важные документы : Аудит, Решение, Правила все от 31(или 30)-ое число последний день прошлого квартала.

Совет №3
Тщательно поработайте над договором между Застройщиком и Управителем это договор №1 для Вас там должны содержаться все требования законодательства, переписывайте абзацы прямо из закона, не вздумайте переформулировать их. Дату договора № 1 ставим после даты аудита, и в этом договоре растягивайте обязательства Застройщика заключить остальные договора согласно ст. 10 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», чтобы заняться подписанием этих договоров, после того как «головная боль» с регистрацией ФОН закончится.

Совет № 4
На сегодняшний день есть единственная утвержденная инструкция по пакету документов для регистрации ФОН № 511 от 4 октября 2005г.
Очень аккуратно сделайте пакет документов согласно требованиям этой инструкции. Проспект эмиссии и информацию об эмиссии делайте идентичными слово в слово, этим маленьким нюансом Вы уменьшаете количество документов, которое надо править по настоянию ДКЦПФР! Запихивайте туда все пункты, которые требуются к проспекту и все пункты, которые требуются к информации. Дату проспекта, информации, инвестиционной декларации по этой инструкции ставьте за один день до подачи пакета в ДКЦПФР, для того чтобы все документы, которые Вас потребуют добавить были датой раньше, чем дата проспекта, информации, в которых про эти документы будет написано.

Совет №5
Не путайте! На данном этапе у Вас никто не требует открыть счет в МФС, у Вас требуют справку о заключении договора. С сайта МФС скачиваете бланк договора, вставляете свои реквизиты, отдаете в МФС и получаете справку о заключении договора. ВСЕ! Если Вы начнете собирать документы для открытия счета в МФС, потратите много времени, потом окажется, что у Вас нет свидетельства о регистрации эмиссии, а без него никто ничего открывать не будет и справку об открытии счета никто не выдает. Потому читайте внимательно! Справка о заключении договора с МФС, вот что Вам надо при подаче документов в ДКЦПФР.

Совет №6
Теперь самое интересное! Вы подали хороший объемный пакет документов в ДКЦПФР, выполнили ВСЕ требования 511 –ой инструкции. Через пару дней пытаетесь выяснить, все ли в порядке!? Сразу берите стул, литр валерьянки, несколько листов А4, ручку и смело звоните. То, что Вы услышите, будет шоком для Вас, но Вы не расстраивайтесь ФОНы дело новое для ДКЦПФР, тропинка не проторена, она только натаптывается.
Вам скажут, что документы можно забирать обратно и никакой регистрации не будет, потому что они не соответствуют законодательству. Проблема в том, что у каждого свое понимание к термину «требования законодательства». Для Вас это 511-ая инструкция, для ДКЦПФР понимание выгладит следующим образом: Есть неутвержденный проект инструкции о регистрации эмиссии сертификатов ФОН, который требует массу дополнительных документов, вот по этому неутвержденному проекту инструкции ДКЦПФР принимаем документы. А потом фраза - « И вообще сертификаты ФОН это то же самое, что и целевые облигации, так что смотрите еще и инструкцию по регистрации эмиссий целевых облигаций и все ее требования тоже выполняйте!». Вот тут то и зарыта «тухлая собака», потому как Сертификаты ФОН и ЦО имеют только общие мотивы, а механизмы и результаты у этих инструментов совершенно разные! И на эту тему я готов подискутировать, с кем угодно - только не с кем.
Требования, превышающие утвержденные инструкции, это превышение служебных полномочий, которые караются криминальным кодексом, проблема в том, что никто к Вам официально эти требования не выдвигает, все выглядит на бумаге, будто Вы сами изъявили желание принести дополнительные документы, а если Вы их не принесете, то вам будет отказ в регистрации, но не потому что вы что-то не конкретное не принесли, а потому что просто не выполнили требования законодательства, общая фраза и все. Судебная перспектива дорогостоящая и не принесет желаемого результата, даже если Вы через судебное решение зарегистрируетесь, вряд ли сможете работать с этой эмиссией, потому выход пока один – искать компромисс с ДКЦПФР, готовить документы, прислушиваться к их мнению.
Максимальный список дополнительных документов таков:
- Документ(ы), подтверждающий права на землю Эмитента.
- Решение сессии о строительстве на вашем земельном участке.
- Документ, подтверждающий наличие утвержденной ГАСКом проектно-сметной документации на объект строительства.
- Документ, подтверждающий сметную стоимость объекта.
- Разрешение на проведение строительных работ, выданное ГАСКом
- Копия подрядного договора застройщика и генподрядчика.
- Копия строительной лицензии генподрядчика.
Конечно же, сотрудники ДКЦПФР не строители, не девелоперы земельных отношений, не архитекторы им все просто и понятно если все просто и понятно на бумаге, например, есть проект дома на него есть сметная стоимость, сметная стоимость соответствует объему эмиссии, земля находится в собственности застройщика, который на период строительства готов подписать документы и отдать ее в аренду управителю, хотя это противоречит ЗУ от 19.06.2003 № 978-IV, и конечно же вся разрешительная документация на стройку получена. Тогда все «супер-пупер» все стыкуется в голове сотрудника ДКЦПФР и зарегистрироваться будет не сложно. Но это из области фантастики, потому что разные инстанции выпускают разные документы. Где-то в документах объект называется по другому, где-то сметы посчитаны по устаревшим нормам. У кого-то отвод земли не под конкретный дом, а под огромный квартал, да еще на праве аренды, без права совершать какие либо действия по этой земле в отношении третьих лиц, все это порождает массу нестыковок в голове сотрудника ДКЦПРФ, он требует донести более понятные документы, Вы пытаетесь собрать новые документы, которые в корне противоречат вашей стройке … в общем работать и работать.

И тем не менее жесткого требования на наличие дополнительных документов нет, а значит всегда можно сформировать пакет дополнительных документов с разъяснениями и объяснениями и зарегистрироваться. Тем более, что для застройщика, который проходит «круги ада» в инстанциях для того чтобы начать стройку, документы для ДКЦПФР - текущие мелочи.

Совет №7
Вы зарегистрировались, на выходе из ДКЦПФР вы получили временное свидетельство о регистрации, заверенные ДКЦПФР второй экземпляр проспекта эмиссии и второй экземпляр информации о выпуске сертификатов ФОН.
Срочно отдавайте пакет документов в Национальный депозитарий для присвоения вашим сертификатам ФОН международного кода. Этот код нужен для оформления глобального сертификата. Пакет необходимых документов указан на их сайте http://www.ndu.gov.ua/publication/content/141
Параллельно печатаете проспект эмиссии и информацию о выпуске. К сожалению законы и инструкции противоречат друг другу, одни требуют опубликовывать информацию о выпуске, другие проспект эмиссии - публикуйте и то и другое. Учитывая, что по Совету №4 у Вас они идентичны - получается бред , два одинаковых документа под разными названиями, да бред, зато никто к вам не придерется Вы выполнили нормы закона и инструкций на все 100%.

Совет № 8
Готовите пакет документов на открытие счета в МФС и пакет на депонирование глобального сертификата. К сожалению положение о глобальном сертификате гласит, что его надо оформить в течении 7 дней после регистрации эмиссии. Это не реально, потому что за семь дней сложно получить на руки свидетельство о регистрации, оплатить услуги Национального депозитария, отдать туда документы, получить обратно код, вписать код в текст глобального сертификата и подать глобальный сертификат на депонирование. К счастью, к эту 7 дневную норму сотрудники МФС не требуют. Оба пакета документа описаны в регламенте работы МФС, который доступен на сайте МФС http://www.mfs.kiev.ua, там же скачиваете и бланки глобального сертификата.
- Документы на открытие счета (п.4.7.1- п4.7.15 регламента), но начать надо с процедуры получения счета на оплату, его Вам сделают в МФС после того как Вы перешлете вашу копию свидетельства о регистрации сертификатов ФОН.
-Документы для зачисления ценных бумаг вследствие депонирования глобального сертификата п.8.4 регламента.
Получаете выписку из МФС о том, что ваши сертификаты находятся на вашем эмиссионном счете. И наконец-то можно насладиться счастьем выполненного долга перед будущими владельцами сертификатов, за то что вы им организовали возможность их приобрести.

Заключение.
Терпеливый читатель, дойдя до этого места вскликнет –« Бог с ней с этой регистрацией , а как работать? Как будет функционировать ФОН? Как налоговое планирование, оптимизацию проводить?». Увы, этого в моей статье нет, это ноу-хау сидит в головах тех, кто открывает ФОНы. На практике никто этого еще не делал в Украине и первопроходцы будут снимать «с

Алгоритм создания и функционирования ФФС

…Разбираясь в макулатуре законодательства, я мечтал найти статью в интернете, которая без лишней воды расскажет, куда бежать конкретно по пунктам и что делать с этим ФФС. Мучался, рыдал, разбирался! Надеюсь, не все столько много зарабатывают, чтобы тратить огромные суммы средств на валерьянку, чтобы успокоить свои нервы, прежде чем прийти к этому алгоритму.

После того как финансовая компания (далее ФК) прошла все этапы описанные в статье «КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС» можно приступить к созданию ФФС, его работе и закрытию. Последовательность действий следующая:

1. ФК находит Застройщика (или наоборот), который обладает функциями заказчика строительства объекта жилья.

2. ФК разрабатывает и утверждает Правила ФФС.

3. ФК заключает договор с Застройщиком о сооружении и финансировании объекта жилой недвижимости, с этого момента ФК является Управителем.

4. ФК открывает счет ФФС в выбранном банке, подает в ДФП копию Правил ФФС и Договора с Застройщиком и получает код для ФФС.

5. ФК подписывает пакет договоров с Застройщиком согласно ст. 10 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», для обеспечения обязательств Застройщика подписываются также Договор уступки, Договор поручения, Договор Ипотеки (заверяется нотариально), Безотзывная доверенность.

6. Застройщик страхует объект строительства от ущерба на период строительства и гарантийный срок обслуживания в пользу Управителя.

7. Застройщик предоставляет документы по объекту строительства: проектно-сметную документацию, графики строительства, стоимость квадратного метра жилья ( для ФФС типа А -цену устанавливает Застройщик, для ФФС типа Б устанавливает цену самостоятельно Управитель), перечень объектов инвестирования (квартиры, офисы, машиноместа и т.п.) и другие документы по требованию Управителя.

8. Управитель принимает ср-ва от доверителей в ФФС по договорам участия в ФФС и закрепляет объекты инвестирования за доверителями, выдает свидетельства об участии в ФФС.

9. Управитель направляет ср-ва доверителей в необходимом объеме согласно графику выполнения строительных работ Застройщику и следит за целевым использованием ср-в.

10. По окончании строительных работ Застройщик заказывает инвентаризацию и получает от БТИ технический паспорт на объект строительства. Застройщик вводит объект строительства в эксплуатацию. (Исполком утверждает акт госкомиссии о вводе в эксплуатацию объекта строительства, сам акт и проект решения о вводе объекта в эксплуатацию готовит ГАСК). Застройщик предоставляет Управителю фактические площади объектов инвестирования согласно техническому паспорту объекта строительства.

11. Управитель осуществляет окончательные расчеты с доверителями согласно фактическим площадям и меняет св-во об участии в ФФС на справку о 100% финансировании объекта инвестиции, которая является основанием для оформления права собственности на объект инвестирования.

12. Управитель передает сведения (оригиналы договоров об участии в ФФС, справку об оплате, паспортные данные доверителя и т.п.) о закрепленных оплаченных объектах инвестирования Застройщику для оформления права собственности на доверителя.
Застройщик подписывает Акты приема-передачи объектов инвестирования с каждым доверителем, устраняет претензии к качеству строительства.

13. Застройщик оформляет право собственности, это означает, что исполком утверждает решение о праве собственности с приложением, в котором указаны доверители, их договора и объекты инвестирования. Проект решения готовит БТИ, которое обязательно потребует оригиналы договоров, актов, копии паспортных данных, копии справок об оплате, Акт госкомиссии, Решение исполкома об утверждении Акта и др. документы. Решение исполкома о праве собственности Застройщик получает размноженное (с мокрыми печатями) по количеству собственников и раздает их доверителям. Это и есть основной правоустанавливающий документ для доверителя.

14. Доверители самостоятельно регистрируют право собственности в БТИ. Для чего необходимо будет предоставить Решение исполкома о праве собственности с мокрой печатью и опять же, оригинал договора об участии в ФФС, акт приема передачи, справку об оплате, паспортные данные, квитанцию об оплате услуг БТИ. В случае если в квартире осуществлена перепланировка и техник БТИ не увидит соответствия между фактом и отдельной страничкой технического паспорта объекта строительства, где нарисован объект инвестирования, доверителю необходимо будет подать дополнительные документы на узаконение перепланировки. После чего Доверитель получит технический паспорт и св-во о праве собственности на свой объект инвестирования. И только теперь он сможет им распоряжаться как захочет, даже пропить или проиграть в карты!

15. Управитель производит окончательные расчеты с Застройщиком и окончательные расчеты с доверителями, которые не выполнили свои обязательства и не стали владельцами объектов инвестирования. Управитель закрывает ФФС.



Примечание 1
Законодательство подразумевает, что доверители получат квартиры по себестоимости, которая включает прибыль Управителя и Застройщика, которые в свою очередь заплатят налоги. Вот почему ФФС в чистом виде вопросы оптимизации налогообложения не решают. А что же они решают?
- Легальное, законное финансирование объектов жилищного строительства.
- Законное привлечение средств от физических и юридических лиц для инвестирования жилья.
- Законное оформление прав собственности при первичном строительстве.
- Аккумуляция средств на весь период строительства и отсутствие зависимости от налоговых периодов.

Примечание 2
Хозяева строительных проектов, вряд ли согласятся вести строительный бизнес без определенной нормы рентабельности, потому тема оптимизации - номер два после темы легального привлечения средств. Чаще всего встречаются два варианта . Либо надстройка для увеличения себестоимости из цепочки субподрядчиков , смещающая прибыль на подрядчиков с минимальным налогообложением, либо надстройка из псевдориелторовской конторы, которая закрепляет объекты инвестирования на себя по себестоимости, а потом уступает права по договорам участия в ФФС на доверителей, но по рыночной цене сбрасывая прибыль на партнеров с минимальным налогобложением. К сожалению любой из этих методов граничит между понятием оптимизации и уходом от налогообложения и накладывает дополнительные риски на бизнес.
Бизнес в свою очередь вынужден пользоваться такими инструментами, в силу того что на этапе землеотвода, проектирования, согласования ТУ,получения разрешительной документации , ввода в эксплуатацию и получения права собственности постоянно вынужден считаться с "внебалансовой" составляющей, которую рано или поздно нужно погасить прибылью проекта.

 ЛЕГАЛЬНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ в строительство жилья (ФФС, ФОН).

Ежегодный рост цен на недвижимость в Украине, наблюдающийся в последние несколько лет, все больше и больше привлекает капиталы крупных и мелких инвесторов на этот рынок. Не заставило себя долго ждать и увеличение активности законодателя, с целью выработать определенные правила и ограничения ведения бизнеса для строительства жилой недвижимости.
Закон 3201-15 от 15.12.2005 изменил правила игры на рынке строительства жилья, жестко ограничил пути его финансирования, оставил только пять ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ механизмов.
Итак, языком оригинала:
«23. Статтю 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., N 47, ст. 646) доповнити частиною третьою такого змісту:
"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості".»
(http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3201-15)
Другими словами, закон предложил всего 5 вариантов инвестирования и финансирования объектов строительства жилья:
1. Фонд финансирования строительства (ФФС)
2. Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
3. Институт совместного инвестирования (ИСИ)
4. Негосударственный пенсионный фонд
5. Целевые облигации
Исключительно этими механизмами можно пользоваться без опаски быть уличенным в незаконном финансировании строительства жилищных проектов. Учитывая, что на практике 4-ый пункт не встречается, а 3-ий и 5-ый пункт, чаще всего работают в унисон как единый механизм и это большая тема отдельной статьи, то я бы хотел посвятить эту статью наиболее новым и наиболее динамично развивающимся механизмам ФФС и ФОН. Важно сказать, что эти механизмы в 2006 г. зародили в Украине новые рынки финансовых услуг, которыми пользуется все большее количество потребителей.

Начнем с ФФС, суть механизма достаточно проста, рассмотрим ее на схеме 1.

• Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) (1).
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ (6).

В общих чертах механизм выглядит именно так, хотя тонкостей и нюансов очень много, сейчас мне бы хотелось остановиться на укрупненном перечислении достоинств и недостатков этого механизма, чтобы облегчить задачу выбора для инвесторов.
1) Основное достоинство, есть законодательная база, хоть и хромающий на одну ногу но все же закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV» (http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=978%2D15) в который можно «тыкнуть пальцем» и вычеркнуть неприятные абзацы из проекта какого-нибудь нехорошего акта проверки. 100%-ная легальность финансирования - это серьезный козырь в пользу этого механизма.
2) Относительно других механизмов, самый простой и понятный для доверителя - мелкого инвестора. Взяв договор об участии в ФФС и правила ФФС, проконсультировавшись у юриста, инвестору будет понятно, куда он вкладывает деньги, когда и что он получит взамен, каковы его риски.
3) Для застройщика самый легкий из механизмов для быстрого запуска процесса финансирования. Достаточно обратиться в банк или финансовую компанию, специализирующихся на таких услугах, подать пакет документов подтверждающих право на выполнение функций заказчика строительства, убедить финансовое учреждение в своем потенциале начать и успешно завершить строительство, договориться о цене услуг, выполнить договорные процедуры между управителем и застройщиком, которые требует закон и механизм запущен.
4) К достоинствам отнести еще нужно обязательное страхование, контроль целевого использования средств, невозможность использования средств ФФС в качестве гарантий, поручительств и залогов по собственным обязательствам финансового учреждения, в том числе и при его ликвидации. А также особый статус не юридического лица ФФС и статус доверительности чужих средств на балансе Управителя не дадут возможности легко добраться до них с третьей стороны.
5) Главный недостаток – несбалансированность внешнего законодательства, инструкций служб ГАСК, БТИ и т.п. Механизм ФФС не избавляет застройщика от налоговых вопросов при поступлении средств с ФФС на застройщика, от вопросов возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности. Все это еще предстоит вычистить законодателю.
6) Механизм ФФС законодательно предусматривает метод борьбы финансового учреждения в интересах доверителя с застройщиком, не выполнившим свои обязательства, но на практике, мало кто представляет реальность этого метода.
7) Сам механизм ФФС не приспособлен для оптимизации налогообложения, создание дополнительных надстроек, решающих эту задачу, ведет к увеличению неблагоприятных рисков.

Рассмотрим механизм с использованием ФОН на схеме 2.

• Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем. (1)
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права ДОВЕРИТЕЛЬНОЙ собственности на недвижимость на Управителя. (6)
• Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают. (7)
• Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью. (8)

Ниже, по аналогии с описанием механизма ФФС, привожу наиболее важные достоинства и недостатки механизма с использованием ФОН.

1) Пункты 1) и 4) из механизма ФФС аналогично работают в механизме ФОН и являются его достоинством.
2) Механизм ФОН хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.
3) ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.
4) Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.
5) Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.
6) Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.
7) К недостаткам нужно отнести более сложный процесс запуска механизма, необходимость регистрации эмиссии сертификатов ФОН, выполнение требований законодательства по ценным бумагам.
8) Недостатком ФОН является сложность механизма, инвестору необходимо привлечь специалистов сразу в трех сферах строительной, «ценобумажной» и юридической, чтобы разобраться в сути механизма и определить свои риски.
9) Белые пятна в законодательстве, несбалансированность текущего законодательства, также существенный недостаток этого механизма.

Надеюсь, данная статья поможет потенциальным инвесторам, застройщикам положить в свою копилку порцию понимания о функционировании механизмов с применением ФФС и ФОН. Уверен, что эти механизмами будут востребованы рынком, будут развиваться и совершенствоваться, а потребитель будет отдавать предпочтение именно им.

КУПИТЬ ГОТОВУЮ, НАЙТИ ЭКСПЕРТА. (Не хочу создавать финансовую компанию для ФОН или ФФС, хочу все, сразу и на блюдечке!

Интернет пестрит объявлениями следующего содержания: «…создадим финансовую компанию, ФОН, ФФС, получим лицензии, организуем получение разрешении» и т.д. К тому же, если Вы почитали мой блог, то уже примерно стали понимать, сколько головной боли несет этот процесс и какая себестоимость такой работы. ( См. статью КАК СОЗДАТЬ ФОН или ФФС). К сожалению, на рынке мало компаний, которые комплексно могут Вас обслужить с гарантией, чтобы все потраченное принесло Вам окончательный желаемый результат, в основном все работают по принципу «Пуговицы - это мое, а рукав это вы не у меня заказывали!» И не виноваты эти компании, потому что рынок новый, а глобальное понимание всей проблематики приходит со временем. Заказчик не может правильно поставить задачу, исполнитель не может правильно ее выполнить. Такая проблема сейчас действительно существует и решается она путем проб и ошибок.

Вопрос №1 можно ли купить сразу готовый продукт, готовую финансовую компанию, перед покупкой взглянуть на него, потрогать руками и принять решение о сделке?

Вопрос №2 можно ли найти эксперта, который с пониманием дела сможет нарисовать для Вас схемы финансирования, схемы договорных отношений, схемы оптимизации налогообложения, распишет риски и возможные пути их снижения?

Ответ на вопрос №1
Предложений о продаже готовой - нулевой финансовой компании очень мало, но они есть.
Связывайтесь со мной, я порекомендую Вам продавцов.

Ответ на вопрос №2
На сегодняшний день эксперты в этой области это люди из списка директоров уже работающих финансовых компаний, а список легко доступен на сайте ДФП (Перелік фінансових компаній, внесених до Державного реєстру фінансових установ), с адресами , мейлами, явками и паролями. Конечно, из более 100 зарегистрированных финансовых компаний, половина директоров возможно номинальные, но уверяю Вас, что вторая половина самая реальная, съевшая пуд соли в этой теме.

ТОНКОСТИ ПРОБЛЕМЫ (Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26)

Письмо ГНАУ от 22.08.2006 р. N 15828/7/16-1517-26 привело в состояние легкого шока, тех застройщиков, которые работают по схеме с целевыми облигациями через КУА.

Суть схемы проста, покупатель, облюбовав себе жилье в новостройке идет в некую Компанию по Управлению Активами (КУА), чтобы купить Целевые Облигации на квадратные метры выбранной квартиры. Покупатель покупает целевые облигации номиналом в 3000 гривен за м2, по рыночной цене 7500 гривен за м2. Покупателя это вряд ли смутит, потому что цена на квадратные метры действительно рыночная и действительно 7500 гривен за м2.
После ввода в эксплуатацию покупатель приходит к застройщику и обменивает квадратные метры своих Целевых Облигаций, на реальные квадратные метры своей квартиры. Все счастливы!

Суть проблемы. Все счастливы за исключением ГНАУ, которая 3-4 года за этим наблюдает, и понимает что с разницы (7500-3000) гривен за м2 налоги не платятся, т.к. операции с ценными бумагами не попадают ни под налог на прибыль, ни под НДС.

Я думаю, что это письмо – плод работы нескольких департаментов, и не только ГНАУ, потому что так обстоятельно «хлопнуть» схему на которой сидит треть крупнейших застройщиков Украины дело нешуточное. Это начало битвы.

Теперь о Письме, суть заключается в двух-трех абзацах, процитирую языком оригинала:

«Враховуючи зазначене та те, що об'єктом оподаткування ПДВ є поставка товарів чи послуг, то при здійсненні даної операції податкові зобов'язання визначаються на дату здійснення першої події (отримання коштів на виробництво товару в обмін на випущені облігації).

При цьому у разі здійснення поставки товарів, вартість яких є більшою, ніж номінал облігації (вартість облігації), то з урахуванням вимог п. 4.8 ст. 4 Закону про ПДВ платник податку повинен здійснити перерахунок (донарахування) податкових зобов'язань виходячи з фактичної вартості поставлених товарів, але не нижче за звичайні ціни.»

ГНАУ абстрагировалась от ЦБ , провела черту, вот до нее были ЦБ, а после нее теперь поставка товара, а с поставкой товара у нас все понятно, начисляй на разницу рыночной цены и номинала НДС, если квартиру покупало физическое лицо не плательщик НДС , что происходит в 99% случаев то разница превращается в доход по приобретенному товару по цене номинала т.е. ниже ОБЫЧНОЙ цены, т.е. будьте добры пройдите в кассу заплатите 13% ( а теперь уже 15%) от разницы. Что собственно и требует ГНАУ:

«Одночасно з цим слід звернути увагу, що при обміні цільової облігації на відповідний товар згідно з умовами розміщення такої облігації базою для нарахування ПДФО є різниця між фактичною (ринковою) вартістю такого товару на момент його передачі та номінальною вартістю цієї цільової облігації. Розрахований таким чином дохід оподатковується за ставкою (13 %), визначеною у п. 7.1 ст. 7 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон).»

P.S.
Вы заметили из письма как все тонко сделано? Типа какое-то ООО, обратилось за разъяснением по поводу своих целевых товарных ЦБ , ни словом, ни нюхом про стройки, про застройщиков… 
Почему это произошло? Да потому что всегда оптимизационные процессы бизнеса скрываются за большой благой идеей. Такая идея есть - это становление фондового рынка Украины через КУА и паевые инвестиционные фонды (ПИФ) и т.п. И все бы было хорошо, если бы на 100% созданных, хотя бы 5% занималось оптимизацией, а 95% создавало реальные ПИФы, люди в них верили, несли деньги, обогащались и т.д. Пока что ситуация обратная, люди к ПИФам и КУА относятся скептически, а те КУА, которые есть на рынке со своими ПИФами, более 95% занимаются оптимизационной тематикой, вот почему выходят такие письма налоговой.

Остается ждать реакции рынка.

КАК СОЗДАТЬ ФК для ФОН или ФФС

 

Прочитав закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю вiд 19.06.2003 № 978-IV», хотя бы один раз в своей жизни, Вам станет понятно, что нужны какие-то ФФСы или ФОНы.
В этой статье я расскажу, какие этапы нужно пройти для создания финансовой компании, которая может открыть ФОН или ФФС.

1. Создать, т.е. зарегистрировать ООО-шку или взять готовую, но при этом сразу сделать две незаменимые вещи, которые вам сэкономят 30-60 тяжелых трудодней:
• Переделать текст устава так, чтобы он сразу удовлетворял требованиям ДФП («Держфинпослуг», это Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины), т.е. это государственный регулятор, который следит за финансовыми компаниями Украины. Требования Вы можете узнать в ДФП или нанять юридическую компанию, которая уже хотя бы один раз в своей жизни делала такую работу.
• Наполнить уставной фонд вашей ООО-шки сразу на сумму не менее 3 млн гривен. Если вы не знаете, как это сделать, обращайтесь в юридическую компанию.
Минимальная цена освоения 1-го пункта 300 гривен, максимальная -15 000 гривен. Если очень очень сильно «постараться», можно это сделать и за 45 000 гривен. Срок 15-45 дней. Подготовка документов 7 дней, регистрация ООО-шки 7 дней, формирования уставных средств 20 дней.

2. Сделать из ООО-шки финансовую компанию, это означает зарегистрировать Вашу ООО-шку в ДФП или другими словами, подать пакет документов, после которого ДФП вашу ООО-шку поставит в свой реестр и выдаст Вам свидетельство. После этого Вы уже не какая-нибудь там ООО-шка Вы - Финансовое Учреждение!
Распоряжение №152 от 5 декабря 2003 подробно рассказывает все требования ДФП к заявителю. Особое внимание уделите разделам 2 и 3.

Минимальная цена- цена командировок в г. Киев или цена такси для киевлян, максимальная цена 7000 гривен это услуги юридической компании. Если очень, очень «постараться» можно найти такие услуги за 15 000грн. К сожалению, пакет документов без Вашего участия сделаться не сможет, ибо там есть пункты: по персоналу, помещению и т.п., которые надо будет Вам лично помочь сделать юристам. Срок 45 дней, из которых 15 дней подготовка документов и 30 дней ожидание решения ДФП.

ПОДРОБНОСТИ:
(ниже приведена информация, которую очень сложно найти в интернете)
• Список законодательных творений (законов, писем, распоряжений), которые могут Вам понадобиться.
• Список документов для подачи в ДФП на регистрацию финансовой компании.
• Пример Устава ООО, которое станет финансовой компанией в будущем. Обязательно обратите внимание на раздел 2, только в таком виде и только при его наличии у Вас примут пакет документов. Обязательно обратите внимание на п.4.2. уставный фонд формируется только ДЕНЕЖНЫМИ средствами и никаких других формулировок не допускается. Раздел 3 нужен, чтобы со своими деньгами (а не доверительными) можно было делать всевозможные операции.
• Пример правил финансовой компании (правила предоставления финансовых услуг), не путать с правилами ФФС,ФОН



3. Получить лицензию на привлечение средств от физических лиц для финансирования строительства с помощью ФФС или ФОН. Лицензия выдается сроком на три года стоит она 30 000гривен за все три года, подготовить пакет документов подать в ДФП подождать 30 дней. Цена аналогичная п.2.+ платеж за саму лицензию.
Документы и порядок получения, продления, аннулирования лицензий  смотрите в распоряжении ДФП №1225 от 24.06.2004.

4. Получить разрешение напринятие рисков по ФФС (типа Б) или разрешение на эмиссию сертификатов ФОН . Для получения таких разрешений, требования подробно расписаны в распоряжении  ДФП №1866 от 29 июля 2004. Особое внимание уделите разделам 2 и 3. Цена и сроки аналогичны п.2 за каждое разрешение.
ФФС (типа А) финансовая компания открывает без дополнительных разрешений только на основании пунктов 1-3 этой статьи.

Пройдя пункты 1-4, все лицензионные и разрешительные моменты с ДФП заканчиваются, дальше Вас ждет непростая работа по запуску схемы финансирование строительства с участием ФФС или ФОН, но об этом уже в других статьях.


P.S. Это только с виду кажется неподъемной задачей, главное не слушать врагов и завистников, потихоньку идти к своей цели, шаг за шагом. Помните, что везде работают такие же люди, не умнее, и не сильнее, и не намного богаче Вас, а те, кто сильнее, умнее и богаче такими мелочами не занимаются...

ВЫБОР ТРЕТИЙ (ФК или КУА)

Когда я задумал написать эту статью, я был уверен, что я выложу много информации и доводов по 20 пунктам сравнительной характеристики ФК и КУА. Теперь я знаю, что это неправильно, ибо не анализ двигал мною при ВЫБОРЕ ТРЕТЬЕГО. Я просто пошел по пути создания ФК (финансовой компании), работающей как управитель с ФФС (фонд финансирования строительства) и ФОН (фонд операций с недвижимостью), потому что это в 2006 году было более реально, было достаточно быстро, было достаточно отрегулировано законодательством, было достаточно дешево. Создавать КУА (компанию по у правлению активами) было не просто, потому что, даже прочитав гору макулатуры по этому вопросу у меня не выстроилась цепочка, что за чем делать и насколько гарантированный будет положительный результат. Также не просто понять и выстроить методы работы КУА для застройщика, нет, конечно, в общих чертах все понятно, но когда ты делаешь это сам, то нужно разбираться в деталях, я бы сказал, в тонкостях деталей.
Потому мой ВЫБОР ТРЕТИЙ пал на создание финансовой компании, исключительным видом деятельности которой, является привлечение средств и финансирование жилищного строительства через ФФС и ФОН.

Финансирование строительства – отдельная головная боль любого застройщика. ( …или сколько квадратных метров стоит голова финансиста…)

Законодатель постарался и сделал так, что просто строить жилье и собирать деньги во время строительства стало практически нереальным. В 2006 году начал зарождаться еще один рынок, рынок финансовых учреждений управляющих ФФСами, ФОНами. Соответственно появляется еще одна, новая каста людей–финансистов, которые знают как финансировать жилую недвижимость.
Я думаю, не за горами тот день когда «специалист по финансированию строительства жилья» будет идти отдельной строкой на всех сайтах по трудоустройству, во всех агентствах. Зарплата людей, работающих в этой сфере, будет оцениваться не долларами, а квадратными метрами по текущей цене и это в эпоху строительного бума на Украине.

ВЫБОР ВТОРОЙ (свой - чужой)

Еще одна задача ,которую надо решить - идти к профи - финансистам ( КУА, БАНК), платить деньги , а они Вам организуют сбор денег на строительство жилья назовем это использование ЧУЖОГО инструмента или самостоятельно создать СВОЙ инструмент.
У каждого выбора есть свои положительные и отрицательные стороны.
Рассмотрим выбор ЧУЖОЙ. Вас не волнует, как и что работает, Вы платите деньги, процент от привлеченных средств, а профи для Вас все организовывает. Вы только подписываете всякие там непонятные бумажки и все. Положительные моменты, это отсутствие головной боли на этапе запуска механизма продаж, отсутствие головной боли по вопросам оптимизации, налоговые вопросы и т.п.
К сожалению, есть и отрицательные моменты, весомая часть Вашего бизнеса находится в чужих руках, Вы рано или поздно становитесь заложником ситуации, в которой Вам придется идти на уступки по цене и по условиям совместной работы. Второй отрицательный момент - Ваш профи обычно обслуживает кроме Вас еще 5-50 таких же застройщиков, и если, не дай бог, у кого-то из них возникнут проблемы с властями, то и у Вашего профи возникнут такие же проблемы, а значит могут возникнуть проблемы и Вас…

Рассмотрим выбор СВОЙ. Создавая свой инструмент финансирования жилья, Вы приобретаете головную боль по созданию такого инструмента, и по его содержанию. Выигрываете в цене, выигрываете в гибкости, приобретаете опыт, становитесь оператором нового рынка.

Ваш покорный слуга выбор второй сделал в сторону СВОЕГО инструментария. А Ваш выбор за Вами.

АНАЛИЗ ВЫБОРА ПЕРВОГО

В своей статье ВЫБОР ПЕРВЫЙ я рассказывал, что всех строителей, занимающихся жилищным строительством, постигла участь выбора работать в рамках предписывающих законом N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005 (ФФС, ФОН, ИСИ, ПИФ… через ФК, КУА и т.п., назовем их Новый инструментарий), либо оставаться верным инструментам работавшим до N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005 (паевое или долевое участие, совместная деятельность, договора поручения или комиссии и т.п., назовем их Старый инструментарий).

В этой статье я хотел бы рассказать, почему я выбрал путь Нового инструментария, какие риски Старого инструментария меня испугали больше всего:

Риск первый. Юридический. Действительно, нынешнее законодательство не запрещает застройщику заключать договора Старого инструментария, проблема в том, что инвестировать и ФИНАНСИРОВАТЬ по ним жилищное строительство незаконно. И если вы найдете какой-то суд, который этого не заметит, всегда есть риск, что у вас найдется враг, который это покажет.

Риск второй. Покупательский. Чтобы запустить Старый инструментарий надо сначала себе, а потом будущим покупателям жилья рассказать, почему я даю подписывать документы Старого инструментария, несмотря на новое законодательство. В лучшем случае надо придумать вменяемую версию для покупателя, чтобы он ее «проглотил», подписал договора и заплатил деньги. Я думаю, что пока прошло мало времени народ слабо знает и слабо понимает вопросы законодательства, вопросы отличия инструментариев, но через два три года убедить покупателя на Старый инструментарий будет крайне тяжело.

Риск третий. Проверки. Если у меня даже есть железная версия, подкрепленная юридической логикой и судебными решениями в пользу Старого инструмента, никто не запрещает соответствующим проверкам, приостановить строительство, приостановить работу расчетных счетов и т.п. до разбирательства по сути вопроса. Само разбирательство может затянуться на долгие годы.


Риск четвертый. Технический. Добиваясь, в какой-то инстанции, какой-то бумажки для своей стройки, возможно надо будет подать документы из Нового инструментария, в этом случае, рассказывать клерку какой-то там санэпидемстанции, что вы не слон, будет сложно. Кроме того, есть реальная угроза, что со временем в БТИ (бюро технической инвентаризации) поступят указания из вышестоящих органов, какие документы надо принимать от застройщика для подготовки технической документации и если этот список будет ориентирован только на Новый инструментарий будет весьма сложно получить паспорт БТИ на объект  строительства  при вводе 
в эксплуатацию объекта.

Риск пятый. Мелкие вопросы. Запуская маховик строительства, мелкие специалисты решают мелкие вопросы, например, куда отнести какую-то задолженность, где появляется НДС, применяется ли норма налогового законодательства к конкретному вашему случаю и т.д. Так вот такие мелкие вопросы обычно решаются подачей запроса в соответствующую инстанцию, очень легко вместо ответа на мелкий вопрос получить отрицательное разъяснение.

См. статью ВЫБОР ПЕРВЫЙ (Одно слово в законе N 3201-IV – меняет сознание).

ВЫБОР ПЕРВЫЙ (Одно слово в законе N 3201-IV – меняет сознание).

Изменения внесенные законом повергли в шок даже самых искушенных представителей строительного бизнеса видавших много на своем веку.

Языком оригинала:

«23. Статтю 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., N 47, ст. 646) доповнити частиною третьою такого змісту:

"Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися ВИКЛЮЧНО через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості".»

Перевод на нормальный язык:
«Все, что вы делали раньше (паевые, инвестиционные, совместной деятельности, поручения, комиссии и т.п.) договора для сбора денег под жилищное строительство – забудьте!
- Шагом марш! Дружно разбираться с фондами ФФС , ФОН, институтами ИСИ, ПИФ, облигациями, ФК, КУА и т.п.»


Вот с этого все и началось!

Неудобные законы, конечно же, выходили и раньше, но эти неудобства, трактовали по-разному. Слово «ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО» трактовать по-другому сложно.
Я знаю коллег по станку, которые не считают себя ограниченными «исключительной» нормой этого закона, потому приходится признать факт, что акулы строительного бизнеса разделились на две стаи.
Я принадлежу к лагерю тех, кто решил пойти по пути, который указывает закон 3201-15 от 15.12.2005 и это ВЫБОР ПЕВЫЙ. 

См. продолжение АНАЛИЗ ВЫБОРА ПЕРВОГО